別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日立 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -20 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市助川町３丁目３９２番６ ｢助川町３－７－７｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く空地も見られる住 宅地域 北西5m市道、背面道 水道、ガス、下水 日立 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 日立駅北西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 日立金属電線工場裏手のやや起伏のある戸建住宅中心の既成の住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も閑静な 住環境を維持するものと予測する。地価は当面は微減傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市内の市街化区域に存する住宅地域のうち、主としてＪＲ「日立」駅駅勢圏の圏域。主たる需要者と しては、市内に居住する３０～４０代のサラリーマン、公務員等が中心だが市外からの転入者も相応に見られる。国道 ６号西側で若干の起伏はあるが大手メーカーの基幹工場や日立市中心市街地にも近く職住接近の住宅地として相応の需 要がある。土地は６０坪程度で８００万円前後、新築戸建で２，０００万円台前半から後半が需要の中心をしめる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の計画に不向きで経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されることから収 益還元法の適用は断念せざるを得なかった。近隣地域は低層の一般住宅を中心とした既成の住宅地域であり、あくまで 自己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であるため、現実の市場で発生した実証的な比準価格を採用 し、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [105.1] [101.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナのパンデミックから約２年が経過 し、未だ収束する気配はないものの、コロナ による住宅地需要の大きな減退等は今年も確 認できない。 国道６号西側背後の中心市街地に近い既成の 住宅地域であるが、市場の特性に関して特段 の変動要因はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％