別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 日立 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -11 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大塚　恆寛   TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市東多賀町４丁目２２１番 ｢東多賀町４－４－６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、中小工場 等が混在する住宅地 域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 常陸多賀 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 常陸多賀駅南方 900m 法令 規制 準工 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、アパート、中小工場等が混在する住宅地域で、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。市街地の 平坦部に立地するため、需要は底堅く、今後の地価変動率は横這いに向かいつつあるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市南部に存する市街化区域の住宅地域のうち、ＪＲ「常陸多賀」を中心に「大甕」駅圏も含む圏域。 主たる需要者としては市内に居住する３０～４０代のサラリーマン、公務員等が中心であるが、市外からの転入者も相 応に見られる。ＪＲ駅徒歩圏の平坦部エリアに存するため人気があり、土地に対する需要は堅調である。土地は６０坪 程度で７５０万円程度、新築戸建で２，３００～２，８００万円前後が需要の中心を占める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、共同住宅の計画に不向きで、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されることか ら収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。近隣地域は一般住宅を中心とした混在住宅地域であり、自己使用目的 の取引が市場価格の中核を形成している地域である。よって、新型コロナウイルスの影響による日本経済の落込みを考 慮して、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [121.6] [101.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルス感染症（特に オミクロン株）の世界的な再拡大と半導体等 の供給制約等の影響で回復のテンポが弱まる 懸念がある。 住宅のほかアパート、中小工場等も見られる 混在住宅地域であるが、ＪＲ駅徒歩圏内の平 坦部の地域で需要は堅調のため、地価も微減 傾向で推移。 形状、規模等は標準的画地である。要因に変 動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％