鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日立 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０６４１８ -22	日立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、南東1.8m、角地		１中専 (60,200)
b	日立０８８８５ -56	日立市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.2m市道、西4m、二方路		１住居 (60,200)
c	日立０４０６５ -473	日立市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、南東8m、二方路		２中専 (70,200)
d	日立０４０６５ -465	日立市		底地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	日立４０６４ -2	日立市		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１中専 (660,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,391	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	46,071	100 [ 127.7]	36,078	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	37,500
b	(　 ) 31,940	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	31,220	100 [ 87.7]	35,599		37,000
c	(　 ) 47,079	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	46,426	100 [ 128.2]	36,214		37,700
d	(　 40,293) 40,293	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	39,814	100 [ 110.7]	35,966		37,400
e	(　 ) 45,537	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	43,238	100 [ 120.0]	36,032		37,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.5
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.5
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,400 円／㎡]

日立 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内に存し、土地の再調達原価の把握困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,640,241	539,964	2,100,277	1,930,060	170,217	（　0.9730） 165,621	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,312,420 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	180 ％	249 ㎡	14.6 m x 16.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積４５㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,260	113,400	1.0	113,400
							1.0	113,400
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		226,800		226,800
								226,800

⑨年額支払賃料	226,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,721,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,721,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,531,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	226,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,109 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 107,044 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,640,241 円　　　　（　 10,603 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８２０６日立賃貸　　　　-10	1,312 ( 1,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,249	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,314 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０４０６５賃　　　　-3	1,382 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,330
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,200 円	28,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	108,864 円	2,721,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,500 円	28,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 539,964 円　（　　　　　　 2,169 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,930,060 円（　　　　　 7,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,640,241 円
②総費用	539,964 円
③純収益　①－②	2,100,277 円
④建物等に帰属する純収益	1,930,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	170,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	165,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,312,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
日立 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 -8

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　大塚　恆寛

TEL.

鑑定評価額

9,290,000 円

１㎡当たりの価格

37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市城南町２丁目１５０番１外｢城南町２－３－２３｣				②地積　(㎡)	249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅の多い既成住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	日立 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 180 ｍ、南 120 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．５
ｍ市道

交通

施設

日立駅南西方

2.2km

法令

規制

２中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

病院及び幹線道路背後の住宅地域で市内のほぼ中心部に位置する。戸建住宅を中心に共同住宅も存する地域で、
当面現在の住環境を維持するものと予測する。利便施設等も近接し地価は微減の下落で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日立市内の住宅地域である。需要者層の中心は、通勤等の利便性を重視する需要者が中心と考える。日立
駅を最寄駅とし、利便施設及び病院等への接近性は比較的良好で、平坦地に立地することもあり、需給動向は比較的堅
調である。需要の中心となる価格帯は、土地面積約２５０㎡程度、土地は９５０万円程度、新築戸建住宅で２，５００
万円前後と考える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　戸建住宅を中心に共同住宅がみられる住宅地域である。利便性が比較的良好な地域で、数件の共同住宅が立地し賃貸
需要が認められるが、取引に関しては自用目的が中心であり、居住環境等を重視する傾向が高く、収益目的の取引は相
対的に少なく信頼性が劣る。よって、新型コロナウイルスの影響による日本経済の落込みを考慮して、比準価格を採用
し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日立 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[115.0]

[104.0]
100

37,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は引き続き新型コロナの世界的な拡
大の影響を受け厳しいが、政府等の各種支援
等やワクチン接種率の上昇等により緩やかな
回復基調にある。

交通接近性及び利便性が比較的良好な地域で
、需給動向も概ね堅調な傾向にあり、地価下
落幅は今後も圧縮傾向にある。

形状、規模等は標準的画地である。要因に変
動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０８２０６ -52	日立市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北12m市道、南4m、二方路		１中専 (70,200)
b	日立０９８０６ -41047	日立市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、東6m、角地		１住居 (70,200)
c	日立０９８０６（再） -37161	日立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	日立０６８９９ -117	日立市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、中間画地		準工 (660,200)
e	日立０６４１８ -7	日立市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,754	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,612	100 [ 99.2]	35,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	37,300
b	(　 ) 34,092	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	33,066	100 [ 92.5]	35,747		37,200
c	(　 ) 37,141	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,067	100 [ 104.0]	35,641		37,100
d	(　 ) 37,698	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	36,922	100 [ 102.4]	36,057		37,500
e	(　 ) 33,093	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	32,700	100 [ 90.9]	35,974		37,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.5
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.5
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,300 円／㎡]

日立 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の熟成した一般住宅地域に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,378,325	483,600	1,894,725	1,725,460	169,265	（　0.9730） 164,695	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,293,900 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	180 ％	249 ㎡	14.6 m x 16.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４０㎡、ファミリータイプの２階建、共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,250	100,000	1.0	100,000
							1.0	100,000
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,250	100,000	1.0	100,000
							1.0	100,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		200,000		200,000
								200,000

⑨年額支払賃料	200,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,400,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,280,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,900 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,425 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,378,325 円　　　　（　 9,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８２０６日立賃貸　　　　-10	1,312 ( 1,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,299	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,304 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０４０６５賃　　　　-3	1,382 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,304
c	日立０４０６５賃　　　　-2	1,264 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,303

日立 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,200 円	25,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	96,000 円	2,400,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,000 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 483,600 円　（　　　　　　 1,942 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,725,460 円（　　　　　 6,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,378,325 円
②総費用	483,600 円
③純収益　①－②	1,894,725 円
④建物等に帰属する純収益	1,725,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	169,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	164,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 661 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,293,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）