別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 水戸 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 9-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市元石川町字乗越沢６１１番９２ ②地積 　(㎡) 4,944   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度3種最高25m 台形 1:2 倉庫 Ｓ2 中規模の倉庫、事業 所等が混在する工業 地域 東11m市道、三方路 水道、ガス、下水 水戸 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,944 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 ＪＲ常磐線水戸駅南東 方 6.2km 法令 規制 工業 (60,200) 高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍において、倉庫需要は高まっているが、当該地域においては、ほぼ現状のまま推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央県北地域の用途的地域が工業地の地域と判定した。需要者の中心は、大企業のほか、地元企業も見 られる。近隣の更地の取引は稀であり、また複合不動産の場合は価格形成は個別的で、中心的な価格帯をつかむのは難 しい。よって、中心価格帯は見い出せないが、事業の採算性を個々検討し、購入していると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、県北及び県央地域の工業団地内の工業地の事例を中心に収集選択した。工業団地に位置する地域格差率が 小さい事例を採用し、適正に試算している。公示地周辺は、自用が中心であり、賃貸市場の熟成度が低いため、収益還 元法は適用していない。よって、本件においては、市場性を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気の不透明感が高まっている。 北関東自動車道沿線の工業地域においては、 茨城町の方が、当該地域よりも新規進出の動 きが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％