鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

水戸 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６８９９ -119	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.6m市道、西2.7m、北2.5m、三方路		準工特別用途地区高度地区 (70,200)
b	水戸０６８９９ -120	水戸市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (60,200)
c	水戸０６８９９（再） -104	水戸市		更地	（　）	ほぼ整形	南18m国道、北西8.8m、二方路		商業高度5種最高45m (90,400)
d	水戸０５７４８ -6	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、南4m、角地		１住居高度2種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,804	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.5]	50,590	100 [ 99.8]	50,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	51,700
b	(　 ) 45,376	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,285	100 [ 88.7]	51,054		52,100
c	(　 ) 52,620	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,176	100 [ 100.5]	50,921		51,900
d	(　 ) 51,687	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,649	100 [ 97.5]	50,922		51,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.5
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.5
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,900 円／㎡]

水戸 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,190,739	1,358,508	5,832,231	5,160,020	672,211	（　0.9490） 637,928	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,508,392 円　　　　（　 37,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m	90 ％	400 ％	400 ％	332 ㎡	9.5 m x 41.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階共同住宅を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

エントランス、内階段を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	90.0	144.00	1,964	282,816	3.0	848,448
							0.0	0
2～ 3	住宅	160.00	90.0	144.00	1,275	183,600	2.0	367,200
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	90.0	432.00		650,016		1,582,848
								0

⑨年額支払賃料	650,016 円　×　12ヶ月　＝　 7,800,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,800,192 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 624,015 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,176,177 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,582,848 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,190,739 円　　　　（　 21,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６８９９（賃）　　　　-25	2,207 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,965	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,969 円/㎡　月額支払賃料（　 1,964 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０８６４５（賃）　　　　-2	2,565 ( 2,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,138
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,200 円	73,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	312,008 円	7,800,192　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 645,900 円	73,400,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	73,400 円	73,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,400 円	73,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,358,508 円　（　　　　　　 4,092 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,160,020 円（　　　　　 15,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,190,739 円
②総費用	1,358,508 円
③純収益　①－②	5,832,231 円
④建物等に帰属する純収益	5,160,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	672,211 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	637,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,508,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
水戸 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-2

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　立川　伸光

TEL.

鑑定評価額

16,400,000 円

１㎡当たりの価格

49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市本町２丁目１番１１外｢本町２－１－２９｣				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度5種最高45m (90,400)
	1:4.5	店舗、作業所兼住宅Ｓ2	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南14m市道、背面道	水道、ガス、下水	水戸 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 41.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

水戸駅南東方

1.7km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度5種最高45m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅の多い近隣商業地域であるが、事業主の高齢化及び商業環境の変化により、閉鎖店舗が多い状況に
変化はなく、地域に対する地元資本の投資需要も弱いことから、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、水戸市の既成商業地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内に存する個人事業者や地元資本の法
人等である。小規模店舗、小事業所が連坦する旧来からの商店街であるが、事業者の高齢化もあり、閉鎖店舗も多く、
衰退傾向が続いている。不動産取引が少なく取引規模も様々であるが、概ね土地で総額１，５００～１，８００万円程
度が需要の中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は既成の近隣商業地域である。繁華性の低下が著しく、投資額に見合った賃料水準での賃貸需要も望めないた
め、更地取引については、自用の併用住宅として利用する目的での取引が中心となる。よって、比準価格を標準とし、
収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 95,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[196.8]

[102.0]
100

49,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心商業地では、郊外型ＳＣ、ネット販売へ
の顧客流出、コロナ禍での外出自粛等、商況
は厳しいが、マンション用地等で一部高値取
引も見られる。

近隣における食品スーパー再開後も、商況に
大きな変化はなく、閉鎖店舗も目立つ。事業
主の高齢化もあり、衰退が著しく、需要は弱
い。

ニ方路であり、出入りの利便性に優れる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +97.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６８９９ -108	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、北東0.9m、南西0.9m、北西2.9m、四方路		１低専 (49,137)
b	水戸０６８９９ -111	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東29m国道、北2.7m、西2.7m、三方路		準住居高度3種最高25m (70,200)
c	水戸０６８９９（再） -104	水戸市		更地	（　）	ほぼ整形	南18m国道、北西8.8m、二方路		商業高度5種最高45m (90,400)
d	水戸ＴＳ -971	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11.8m市道、東4.8m、角地		２住居高度3種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,638	100 [ 80.3]	51,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 46,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	50,107	100 [ 101.9]	49,173		50,200
c	(　 ) 52,620	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,176	100 [ 104.0]	49,208		50,200
d	(　 ) 69,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	66,937	100 [ 125.5]	53,336		54,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,900 円／㎡]

水戸 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,200,019	1,282,372	5,917,647	5,160,020	757,627	（　0.9490） 718,988	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,097,804 円　　　　（　 42,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m	90 ％	400 ％	400 ％	332 ㎡	9.5 m x 41.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（ワンフロア一括貸し）、２～３階は共同住宅（ファミリータイプ）と想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

エントランス、階段等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	90.0	144.00	1,990	286,560	3.0	859,680
							0.0	0
2～ 3	住宅	160.00	90.0	144.00	1,280	184,320	1.0	184,320
							1.0	184,320
～

～

～

計		480.00	90.0	432.00		655,200		1,228,320
								368,640

⑨年額支払賃料	655,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,862,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,862,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 786,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,076,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,228,320 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 368,640 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 112,804 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,200,019 円　　　　（　 21,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６４１８（賃）　　　　-14	2,033 ( 2,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,885	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＯＫ（賃）　　　　-5	2,646 ( 2,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,117
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,200 円	73,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	235,872 円	7,862,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 645,900 円	73,400,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	73,400 円	73,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,400 円	73,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,282,372 円　（　　　　　　 3,863 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,160,020 円（　　　　　 15,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,200,019 円
②総費用	1,282,372 円
③純収益　①－②	5,917,647 円
④建物等に帰属する純収益	5,160,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	757,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	718,988 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,097,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,500 円／㎡）