別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 水戸 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -44 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　植野　裕高   TEL.

鑑定評価額 7,350,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市住吉町１３８番１１ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、倉庫、作 業所等が混在する住 宅地域 南東4m市道 水道、下水 水戸 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 水戸駅南方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地も残る一般住宅、事業所等の存する市街化調整区域内の住宅地域である。下水道も整備され新築住宅 も見られ居住環境の向上により地価水準は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街化調整区域内のエリア指定区域内の一般住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取 得者層であり、需要価格の中心は土地面積約２９０～３２０㎡、総額７３０～８００万円、新築戸建総額は２，５００ ～２，６００万円程度。同一需給圏外からの転入者は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内の賃貸住宅等か らの住替えが多い。宅地需給動向は下水道も整備され新築住宅が見られ、地価水準はほぼ横ばいの状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道６号南側背後の一般住宅、事業所等が存する市街化調整区域内の住宅地域である。比準価格は広域的に取引事例を 採用して試算し、要因比較等も適正になされ実証的である。収益価格はエリア指定区域内での賃貸用住宅建築の要件で ある幅員５ｍ以上を満たしておらず採用できなかった。よって自己使用目的が主で信頼性の高い比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [111.9] [104.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行き不透明感が増しており、市街化 調整区域内の住宅地需要は停滞している。 エリア指定区域内のため新築住宅が多く、下 水道も整備され居住環境が向上しており、地 価水準は比較的安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％