別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 水戸 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -20 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　澤田　慶一郎   TEL.

鑑定評価額 5,070,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市鯉淵町字一ノ割１２０９番２ ②地積 　(㎡) 441   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に事業 所等も見られる住宅 地域 北西6.5m市道、北東側道 水道、下水 内原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 内原駅南東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市の市街化調整区域内の住宅地域一円と判定した。市内に居住する３０～４０代の一次取得者層が需 要者の中心である。近隣地域においては、住宅地需要を喚起する開発などは見られず、需要の回復は遅れており、地価 は緩やかながらも下落傾向が続いている。コロナウイルス感染症の市場への影響は今のところほぼない。土地価格は５ ００万円前後、新築総額は２，０００万円前後が指標となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する近隣地域では大半が自己使用の住宅で賃貸需要は小さく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元 法は非適用とした。本件では一手法のみの適用となったが、類似性が高い取引事例価格を重視して比準価格は試算され ており、精度は高い。よって、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,820 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 76.4] [101.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は比較的人気のあるエリアでは概ね横ば いだが、郊外部など住環境が劣る住宅地域で は下落傾向が続いている。 郊外の住宅地域のため需要者は地元居住者な どに限定される傾向にあるが、需要者は少な く、地価は下落傾向。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％