鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

水戸 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸４０６４ -12	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南4m、角地		１低専 (50,80)
b	水戸０３６３４ -328	水戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、北西3m、角地		１住居高度2種最高20m (60,200)
c	水戸０９８０６（再） -37136	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、南4m、角地		１住居高度2種最高20m (60,180)
d	水戸４０６４ -4	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
e	水戸４０６４ -5	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１中専高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,878	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	42,064	100 [ 97.9]	42,966	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	43,400
b	(　 ) 43,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	42,212	100 [ 95.9]	44,017		44,500
c	(　 ) 58,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	56,009	100 [ 128.3]	43,655		44,100
d	(　 ) 53,173	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	50,923	100 [ 115.2]	44,204		44,600
e	(　 ) 45,820	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	42,220	100 [ 99.0]	42,646		43,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.8
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,500 円／㎡]

水戸 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,102,213	638,912	2,463,301	2,209,680	253,621	（　0.9730） 246,773	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,935,460 円　　　　（　 18,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	271 ㎡	14.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ平均専有面積５３㎡程度の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	106.00	100.0	106.00	1,257	133,242	1.0	133,242
							1.0	133,242
～

～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		266,484		266,484
								266,484

⑨年額支払賃料	266,484 円　×　12ヶ月　＝　 3,197,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,197,808 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 223,847 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,973,961 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	266,484 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 266,484 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,102,213 円　　　　（　 11,447 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０９８０６（賃）　　　　-2	1,369 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,311 円/㎡　月額支払賃料（　 1,257 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０９８０６（賃）　　　　-1	1,385 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,321
c	水戸０３４３３（賃）　　　　-10	1,215 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,292

水戸 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	32,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,912 円	3,197,808　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,200 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 638,912 円　（　　　　　　 2,358 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,209,680 円（　　　　　 8,154 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,102,213 円
②総費用	638,912 円
③純収益　①－②	2,463,301 円
④建物等に帰属する純収益	2,209,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	253,621 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	246,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 911 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,935,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
水戸 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 -15

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市赤塚１丁目２０３７番２				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度2種最高20m (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	赤塚 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

赤塚駅北東方

700m

法令

規制

２中専
(60,160)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ赤塚駅の北東方、一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。駅徒歩圏の利便性から、これまで介在
していた空地なども小規模分譲地に造成され、地域の熟成は進んでいる。地価は安定的推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に水戸市の西部、ＪＲ赤塚駅の圏域に属する既存の住宅地域である。主な需要者は水戸市内の賃貸住
宅に居住する３０～４０代の一次取得者であるが、市外からの転入者も見られる。赤塚駅北口周辺の整備が進み、駅徒
歩圏にある当該地域の利便性も向上して、需要は底堅い。価格帯は、土地が２００～３００㎡程度で９００～１，２０
０万円、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、水戸市の西部、ＪＲ赤塚駅の圏域に存する信頼性の高い５つの取引事例を採用して試算した価格である。
一方、収益価格は利便性の良好な地域であってアパートなどが見受けられるものの、その賃料水準は極めて低位にあり
、土地価格に見合うまでの水準には達していない。収益性よりも快適性を重視する地域であることを踏まえ、比準価格
を中心に、収益価格を参考として、且つ代表標準地との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 89.1]

[101.0]
100

44,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は概ね横ばいで推移している。地価は底
値感があり、条件の良好な地域では下げ止ま
りも見られるが、条件の劣る地域では依然下
落傾向にある。

赤塚駅徒歩圏にある利便性の良好な地域であ
るが、狭隘道路が多く、古い住宅も目立つ。
最近は小規模分譲地が見られ、一定の需要も
見込まれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６４４８ -401001	水戸市		更地	（　）	長方形	北8m市道、東6m、角地		２中専高度2種最高20m (70,200)
b	水戸０３６３４ -328	水戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、北西3m、角地		１住居高度2種最高20m (60,200)
c	水戸０６４４８ -401004	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3m道路、中間画地		２中専高度2種最高20m (60,160)
d	水戸０８８８５ -376	水戸市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東7m市道、中間画地		１中専高度2種最高20m (60,200)
e	水戸４０６４ -8	水戸市		建付地	（　）	長方形	東6m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,988	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,800	100 [ 79.3]	43,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	44,300
b	(　 ) 43,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	42,212	100 [ 95.7]	44,109		44,600
c	(　 ) 42,746	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	40,548	100 [ 92.2]	43,978		44,400
d	(　 ) 42,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	47,127	100 [ 105.0]	44,883		45,300
e	(　 ) 44,648	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	43,641	100 [ 98.0]	44,532		45,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,500 円／㎡]

水戸 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の住宅地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,171,858	649,393	2,522,465	2,250,600	271,865	（　0.9730） 264,525	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,290,500 円　　　　（　 19,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	ＬＳ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	271 ㎡	14.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５４㎡程度、２ＬＤＫの２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	108.00	100.0	108.00	1,248	134,784	1.0	134,784
							1.0	134,784
2～ 2	住宅	108.00	100.0	108.00	1,248	134,784	1.0	134,784
							1.0	134,784
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		269,568		269,568
								269,568

⑨年額支払賃料	269,568 円　×　12ヶ月　＝　 3,234,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,234,816 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 194,089 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,040,727 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	269,568 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,568 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,597 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,171,858 円　　　　（　 11,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０３４３３（賃）　　　　-10	1,215 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,320	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,302 円/㎡　月額支払賃料（　 1,248 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０９８０６（賃）　　　　-12	1,213 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,304
c	水戸０３４３３（賃）　　　　-6	1,169 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,283

水戸 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,393 円	3,234,816　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,000 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 649,393 円　（　　　　　　 2,396 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,250,600 円（　　　　　 8,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,171,858 円
②総費用	649,393 円
③純収益　①－②	2,522,465 円
④建物等に帰属する純収益	2,250,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	264,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 976 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,290,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,500 円／㎡）