別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新地 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新地 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相馬郡新地町小川字長谷地３５番５外 ②地積 　(㎡) 408   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 2:1 空地 一般住宅、農家住宅 に農地が多い住宅地 域 南東6m町道 水道、下水 新地 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道６号の東方に位置する集 落地域 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 新地駅南方 1.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部や国道に近い集落であるが、既存の集落地域で土地需要の動きは弱い。官民施行の新規住宅地と比較し た選好性の低さも相俟って、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新地町及び隣接する相馬市郊外部の住宅地域。需要者の中心は町内居住者及び地縁性を有する個人であ る。震災後に発生した移転需要が収束し土地需要は震災前の状況に戻っており、地価の弱含み傾向が鮮明となりつつあ る。既成集落地域内は画地規模が様々で取引も少ないことから、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の需要が少ない集落地域で賃貸住宅の想定は現実的でないため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格 は価格牽連性が認められる事例について、居住快適性、利便性等の市場参加者が価格決定上重視する視点からの比較検 討を行って得られた価格である。市場参加者は現実の市場における取引価格を指標とすることから、本件では、比準価 格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新地 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 72.3] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災復興関連事業や新地駅周辺整備など行政 主導の生活基盤整備が一巡し、人口減少、高 齢化等の長期的な負の要因が台頭しつつある 。 地域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -8.8 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％