別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浪江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浪江 5-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡浪江町大字権現堂字町頭２番６外 ②地積 　(㎡) 369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗のほか一般住宅 も混在する路線商業 地域 北30m国道 水道、下水 浪江 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 拡幅工事が完了した国道沿い の商業地域で、店舗、事務所 のほか戸建住宅も混在する 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 浪江駅北東方 600m 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道の利便性から事業系の需要が安定的で、当面は現況を維持するものと予測。地価上昇を後押しした事業者に よる土地確保の動きは一段落した感があり、地価はいま暫くは上昇基調ながら小幅に留まると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 平成２９年３月の避難指示一部解除以降、国道沿いと町役場周辺では商業施設の増加が見られた一方、駅前地域の復興 はほとんど進まない等、復興の程度に差が開いている。現在は駅前地区に取引が漸く見られ始めている一方で、全体の 取引件数は減少している状況。帰還困難区域の割合が高い双葉町、大熊町で徐々に立入可能範囲が広がっており、事業 者需要の中心がこれら２町に移行する可能性もある。取引の中心となる価格帯は、個別の開差が大きく把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地においても自用物件が中心で賃貸市場の成熟の程度が低く、収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、取 引市場の回復は十分とは言えない中でも相応の類似事例が得られたため、精度は充分と判断される。また価格形成要因 の比較に際しては、繁華性等、商業地の取引において重視される要因を市場参加者の観点から格差率等に反映させてお り、説得力が高い。よって比準価格を標準として、標準地との規準に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島富岡 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [116.9] [100.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルス感染症により経済情勢の先行 き不透明感が広まっており、避難指示解除以 降続いていた復興の流れに足踏み感が見られ ている。 道の駅の施設整備が進む一方、近隣地域にお いては定期的に見られた店舗・事務所の新出 がこのところ見られなくなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％