別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浪江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浪江 -2 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 4,430,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡浪江町大字加倉字下加倉８０番３４ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が見られ、 空き地も残る住宅地 域 西6m道路 水道 浪江 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模の分譲住宅地であるが 、町の中心部からはやや離れ る 街 路 基準方位　北　６ｍ 道路 交通 施設 浪江駅北西方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徐々に居住者が増加しており、いま暫くは復興基調が続くと予測。地価は経済情勢が感染症の影響で一進一退の 状況にあることに加え、復興事業者の用地確保が一巡した感があり、当面は横ばい程度の推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 平成２９年３月に帰還困難区域を除いて避難指示が解除されて以降、居住者よりも復興事業関連の事業者による作業員 宿舎目的の需要が市場を主導しており、不動産需要の中心的な市場参加者となっている。同一需給圏もこのような市場 から、浪江町及び隣接する双葉町、大熊町の範囲とやや広く把握される。取引の見られる範囲が郊外部に拡大傾向にあ るものの、全体件数は減少傾向。取引価格水準は個別の開きが大きく、一定した水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域であり、収益性が価格形成に及ぼす影響は些少と判断されることから、収益価格は試算しなかった 。一方比準価格は、取引市場の回復は充分とは言えないながらも相応の類似取引事例を収集し得たため、信頼性が認め られる。また市場参加者が重視するであろう居住環境、復興の程度や土地利用度は地域・個別格差率として反映されて おり説得力も高い。よって比準価格を標準に、標準地との規準にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浪江 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [117.9] [103.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルス感染症の先行きが不透明な状 況にあり、避難指示解除以降続いていた復興 の流れに足踏み感が見られている。 徐々にではあるが被災建物の解体や放置建物 の再整備が見られ、居住環境の改善が郊外部 にも広まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％