鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島富岡 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ４Ｙ -33	双葉郡富岡町		更地	（　）	不整形	北東6m町道、北7.5m、二方路		（都）１住居 (70,200)
b	２２Ｋ４Ｙ -78	双葉郡富岡町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m私道、北東3m、二方路		（都） (60,200)
c	２２Ｋ４Ｙ -49	双葉郡富岡町		更地	（　）	ほぼ正方形	東5m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２２Ｋ４Ｙ -15	双葉郡富岡町		更地	（　）	正方形	南8m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	２２Ｋ４Ｙ -23	双葉郡富岡町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m私道、北西6m、角地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	25,833	100 [ 117.6]	21,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	22,400
b	(　 ) 17,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	16,715	100 [ 81.9]	20,409		20,800
c	(　 ) 21,154	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	20,538	100 [ 98.0]	20,957		21,400
d	(　 ) 25,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	23,686	100 [ 109.7]	21,592		22,000
e	(　 ) 18,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	17,544	100 [ 78.3]	22,406		22,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,700 円／㎡]

福島富岡 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がなく不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,028,277	836,540	4,191,737	3,980,690	211,047	（　0.9689） 204,483	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,089,660 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島富岡 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	164.25	ＬＳ2	328.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	341 ㎡	18.9 m x 18.0 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：２ＬＤＫ、平均専有面積：５４．７５㎡

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

階段室等の共用部分確保を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	居宅	164.25	93.9	154.23	1,417	219,000	1.0	219,000
							1.0	219,000
一括 2～ 2	居宅	164.25	93.9	154.23	1,460	225,000	1.0	225,000
							1.0	225,000
～

～

～

計		328.50	93.9	308.46		444,000		444,000
								444,000

⑨年額支払賃料	444,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,328,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 308.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,328,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 442,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,885,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	444,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,071 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 444,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 138,430 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,028,277 円　　　　（　 14,746 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-7	1,524 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,528	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-8	1,323 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,323
c	２２Ｋ２（賃）　　　　-3	1,543 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,543

福島富岡 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,300 円	51,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	159,840 円	5,328,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,700 円	51,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	102,200 円	51,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,100 円	51,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 836,540 円　（　　　　　　 2,453 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,100,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 328.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0779	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,980,690 円（　　　　　 11,674 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,028,277 円
②総費用	836,540 円
③純収益　①－②	4,191,737 円
④建物等に帰属する純収益	3,980,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	204,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,089,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福島富岡 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島富岡 -1

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　遠藤　盛英

TEL.

鑑定評価額

7,370,000 円

１㎡当たりの価格

21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	双葉郡富岡町大字小浜字中央３９５番２ (富岡曲田１１街区９)				②地積　(㎡)	341 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	共同住宅Ｗ2	戸建住宅、アパート等が建ちつつある住宅地域	北東6m区画街路	水道、下水	富岡 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業地内

街

路

基準方位北　　　６
ｍ区画街路

交通

施設

富岡駅北西方

700m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

復興関連事業等に関連する需要が減少しており、また帰還住民数が伸びない状況において地価回復傾向が鈍化し
ている。当面地価は微増又は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,040 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富岡町内の住宅地域一円と判定する。特に富岡町中心市街地内住宅地との代替関係が強い。需要者は、
町内に在住する一次取得者又は復興関連事業者である。復興関連事業者による土地需要は一段落し、土地取引件数もＲ
２．１０時点で前年を大きく下回っている。取引される規模、価格帯、市場の中心価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算に当たっては、近隣地域に近い事例が採用できなかったが、すべて富岡町中心市街地内の事例を採用し
ており現在の当該市場の実態を客観的に反映した価格である。アパートも見られる地域で収益還元法を採用したが、建
築コストの上昇、空室率の悪化等によりかなり低位となった。本件では説得力を有する比準価格を標準に、収益価格は
参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

[102.0]
100

21,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住民登録人口は年約３％程度減少。また復興
庁による意向調査によれば「帰還考える」が
９．５％と微増となった。

好調であった貸家住宅、持家住宅の着工がス
ローダウン。単身赴任向けのアパートの空室
率が増加している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島富岡 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ４Ｙ -15	双葉郡富岡町		更地	（　）	正方形	南8m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２２Ｋ４Ｙ -5	双葉郡富岡町		更地	（　）	不整形	北東7.5m県道、南東4m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	２２Ｋ４Ｙ -35	双葉郡富岡町		更地	（　）	ほぼ整形	北11.5m県道、東7m、角地		（都）商業 (90,400)
d	２２Ｋ９Ｙ -125	双葉郡富岡町		更地	（　）	不整形	北16m町道、西6m、東5m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	23,686	100 [ 107.8]	21,972	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	22,400
b	(　 ) 18,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,100	100 [ 90.0]	20,111		20,500
c	(　 ) 15,211	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 64.3]	24,484	100 [ 120.7]	20,285		20,700
d	(　 ) 19,768	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	25,841	100 [ 127.4]	20,283		20,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,600 円／㎡]

福島富岡 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,908,212	678,482	3,229,730	3,071,000	158,730	（　0.9707） 154,079	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,081,580 円　　　　（　 9,040 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島富岡 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.00	Ｗ2	268.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	341 ㎡	18.9 m x 18.0 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ４４．７平米６戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	134.00	100.0	134.00	1,332	178,488	1.0	178,488
							1.0	178,488
2～ 2	居宅	134.00	100.0	134.00	1,292	173,128	1.0	173,128
							1.0	173,128
～

～

～

計		268.00	100.0	268.00		351,616		351,616
								351,616

⑨年額支払賃料	351,616 円　×　12ヶ月　＝　 4,219,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,219,392 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 421,939 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,797,453 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	351,616 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,165 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 351,616 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 107,594 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,908,212 円　　　　（　 11,461 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-8	1,323 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,371 円/㎡　月額支払賃料（　 1,332 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ５（賃）　　　　-6	1,472 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	1,405
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福島富岡 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,500 円	41,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	126,582 円	4,219,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 290,500 円	41,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	83,000 円	41,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 678,482 円　（　　　　　　 1,990 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 268.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,071,000 円（　　　　　 9,006 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,908,212 円
②総費用	678,482 円
③純収益　①－②	3,229,730 円
④建物等に帰属する純収益	3,071,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	158,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	154,079 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,081,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,040 円／㎡）