別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 楢葉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   楢葉 -1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡楢葉町大字北田字堂ノ後１番９ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 建築協定 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 国道に近い分譲住宅 地域 北10m町道、西側道 水道、下水 竜田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 「笑ふるタウンならは」近く の分譲住宅地 街 路 基準方位北　１０ｍ 町道 交通 施設 竜田駅南西方 1.5km 法令 規制 （都）  (60,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 楢葉町への帰還率が頭打ちの状態、及び高い高齢化率を解消するため、楢葉町による若い世帯を呼び込む移住定 住促進政策によって、住宅地需要が回復することに今後期待が寄せられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、楢葉町及び周辺町村の住宅地域であり、主たる需要者層は地縁を有する者が中心である。現在、町民の 帰還率は頭打ちの状態にあり、かつ高い高齢化率により生活利便施設を集約したコンパクトタウン「笑ふるタウンなら は」内の宅地分譲の売れ行きにも陰りが見え始め、住宅地需要も落ち着いた状況にある。少ない取引量の中での中心価 格帯として３００㎡程度の住宅地で㎡あたり１．５万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域において、自己居住用戸建住宅が標準的であり、また建築協定により共同住宅の建築が制限されていることか ら、収益還元法は不適用とした。比準価格は、同一需給圏内の複数の類似性を有する事例を収集のうえ適用し、適切に 試算することができたため説得力が高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.3] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナウイルス感染症の影響 から落ち着きを見せつつあるが、持ち直しの 動きが鈍化しており町民の帰還率も頭打ちの 状態にある。 一般住宅を中心とした分譲住宅地域で近隣地 域の居住の快適性・利便性等に影響を与える ような要因の変動はない。 個別的要因に影響を与える要因はみられない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％