別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島小野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島小野 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村郡小野町大字小野新町字中通５３番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 北東8.5m県道 水道 小野新町 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   180 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部の県道沿いの既存の 商業地域 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 小野新町駅北西方 710m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部の既成商業地は郊外型店舗への顧客流出が進行しているが、最近近隣地域内に駐車場を備えたドラッグ ストアが新規出店したことから、やや改善の兆しが見受けられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小野町及び近隣市町村の商業地域及び商住混在地域を含む。需要者は町内の個人事業者及び法人が中心 である。郊外型の大型店舗への顧客流出が続いているため、既存商業地域は衰退傾向にあり、土地需要は弱含みである が、最近、近隣地域内に駐車場を備えたドラッグストアが進出したことから、今後店舗の広がりが期待されている。取 引が少なく、規模等により取引される価格帯がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が主で、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。地域においては自用の店舗等が中 心となっており、商業事業者向けの賃貸市場が未成熟であり、収益価格は試算できなかった。取引価格の水準を指標と して価格が決定されることが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、空 店舗の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [ 99.0] 100 [142.2] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小野町では、人口の減少率は県平均を大きく 上回っており、住宅着工戸数や土地取引件数 も低迷している。 郊外型大型店舗への顧客流出を受け、既存商 業地の需要は全般に弱いが、新規ドラッグス トアの出店による繁華性への影響が期待され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％