別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浅川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅川 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡浅川町大字浅川字本町西裏８７番５ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店舗、小売店舗 等が見られる駅前の 商業地域 北14.5m県道 水道、下水 磐城浅川 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前通りの商店街 街 路 １４．５ｍ県道 交通 施設 磐城浅川駅東方 100m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前通り沿いに立地するが空き店舗も目立ち繁華性は乏しく衰退傾向で推移すると予測する。当地域内の宅地に 対する需要の回復は見込み難く、地価は下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浅川町を中心に周辺町村の商業地域及び住商混在地域一帯に及ぶ。主たる需要者は圏内に地縁性を有する 個人及び法人事業者である。圏内には繁華性が乏しく衰退傾向が強い地域や住宅地域へ移行しつつある地域も多く、土 地需要は総じて弱い。圏内で取引される価格帯は規模や取引事情等によって様々であり、取引件数が非常に少ないこと もあって、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自己使用の物件がほとんどを占め、不動産賃貸市場は成立しておらず、賃貸用建物の建築の想定 が現実的でないため収益価格は試算できなかった。同一需給圏内における土地取引は自己使用目的のものが支配的であ り、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を 標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の旧来の商店街は空店舗も多く存し衰退 傾向が強く、隣接する白河市、棚倉町の大型 店等へ顧客が流出し空洞化が進んでいる。 駅前通りに立地するが人通りは少なく空き店 舗も目立ち衰退傾向が強く、地価は下落を続 けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.4 ％  ％