別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島平田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島平田 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 1,570,000 円  １㎡当たりの価格 7,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡平田村大字北方字蛇石２８番６ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗兼住 宅等が混在する住宅 地域 南東7.5m県道 水道、下水 磐城石川 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 村南部の中心的な集落内の住 宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ県道 交通 施設 磐城石川駅北東方 15.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や商店等が建ち並ぶ現在の土地利用を継続するものと予測する。一方、村の基幹集落ではあるが、村中 心部や村の動脈である国道４９号から大きく離れるため、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平田村及び周辺市町村の集落地域一円と把握される。需要者の中心は地縁性を有する圏域内の居住者であ り、圏域外からの流入はほとんどみられない。近隣地域は県道沿いに住宅のほか小学校、郵便局、商店等が見られる村 南部の中心的な集落であるが、村中心部や村の動脈である国道４９号から離れた山間部にあって、人口減少や高齢化が 進行し、土地需要は低い。取引件数は極めて少なく、取引の中心となる価格帯も見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心の集落地域であり、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例から求められ、一部に補正 率が大きな事例もあるが実証的・客観的な価格として説得力がある。一方、近隣地域は賃貸市場が未成熟なため収益価 格は試算しなかったが、収益性が土地取引の指標となる土地柄ではなく、地価は周辺の取引価格により判断されている 。よって本件では、代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,240 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 85.9] [100.0] 100 7,220  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿武隈山系にあって村内人口は減少が続き、 世帯数も減少傾向にある。高齢化率も県平均 より高く、土地取引件数、住宅着工戸数とも 絶対数が少ない。 村南部の中心的な集落に存するが、過疎化が 進行する中、小平中学校が平成２９年に村中 心部に統合移転して以降は、更に地域の活力 が低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％