別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島平田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島平田 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 5,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡平田村大字鴇子字塚田１０５番１ ②地積 　(㎡) 764   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、店舗等が 見られる国道沿いの 住宅地域 南西10.5m国道 水道 小野新町 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 村中心部よりは南寄りの国道 ４９号沿いの住宅地域 街 路 基準方位　北　　１ ０．５ｍ国道 交通 施設 小野新町駅南西方 12.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに農家住宅、商店、ガソリンスタンド等が混在する現在の土地利用を継続するものと予測する。街路条 件は良好だが、村中心部からはやや距離があり、土地需要は少なく地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平田村及び周辺市町村の集落地域一円で、国道４９号等の幹線道路沿いと代替性が強い。需要者の中心は 地縁性を有する圏域内の居住者であり、圏域外からの流入はほとんどみられない。近隣地域は国道４９号沿いにあって 交通量は多いものの、農地も多く残る山間部の地域であることから宅地需要は非常に少ない。新たな商業施設等の出店 もみられず、地域要因は変化に乏しい。取引件数は極めて少なく、取引の中心となる価格帯も見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心の熟成度の低い住宅地域であり、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例から求められ 、一部に補正率が大きな事例もあるが実証的・客観的な価格として説得力がある。一方、近隣地域は賃貸市場が未成熟 なため収益価格は試算しなかったが、収益性は土地取引の指標とはならず、地価は周辺の取引価格により判断されてい る。よって本件では、代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,240 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 5,730  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,810 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿武隈山系にあって村内人口は減少が続き、 世帯数も減少傾向にある。高齢化率も県平均 より高く、土地取引件数、住宅着工戸数とも 絶対数が少ない。 国道沿いではあるが、山間部であるうえに村 の中心部からもやや距離があり、土地需要の 少ない状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -7.6 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％