別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島玉川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島玉川 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡玉川村大字川辺字中沖２９４番外 ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等に農地が 混在する駅に近い住 宅地域 東4.4m村道 水道、下水 川辺沖 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 村南部、川辺沖駅に近い国道 １１８号西方の住宅地域。 街 路 基準方位　北、　４ ．４ｍ村道 交通 施設 川辺沖駅東方 100m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農家住宅等も混在する住宅地域で、今後も現状で推移すると予測する。川辺沖駅に近接するもの の村中心部から離れ、人口減少や老齢化の進展から需要が少なく、地価水準は若干下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉川村及び近隣市町村の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者である。村内人口の減少が続 き、老齢化率も高いことから土地需要が減退し、不動産市場は低迷している。若年労働者の地区外への流出等の影響を 受け、需要は弱い。また、須賀川市等への通勤者の宅地需要もあり小規模な宅地開発も散見されるが、既成集落での宅 地需要は少ない。取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲にアパート等の賃貸物件も見られず、賃貸市場が未成熟であり新規の賃貸事例の収集も困難なため、収益還元法は 適用できなかった。自己使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標とし て価格が決定されることが一般的と認められる。従って、信頼性のある取引事例により求められた比準価格を標準とし て、世帯分離の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [102.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口・生産年齢人口とも減少傾向にあり、 不動産取引は低調である。利便性の劣る農村 部では需要が弱い状況が続いている。 駅に近いが農家住宅も見られる集落であり、 中心部から離れ土地需要が少なく、地価は若 干下落しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +8.2 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％