別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島石川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島石川 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡石川町字古舘１８０番２ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 北東6m道路、北西側道 水道 磐城石川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北側の住宅地域。令和 元年東日本台風により地域で 若干の浸水被害あり。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ道路 交通 施設 磐城石川駅北東方 2.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近い一般住宅を主とする住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測する。商業施設周辺等の小規 模画地を主とする新興住宅地に比べ、既成住宅地での需要が弱く、地価水準はやや下落になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石川町及び近隣市町村の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者である。人口・世帯数が減少傾 向で高齢化率も高く不動産市場は低調である。国道１１８号沿いに移転した役場や郊外大型店舗周辺の小規模画地を主 とする新興住宅地に比べ既成住宅地の需要は弱含みで、令和元年東日本台風の被災地では取引の停滞がみられる。土地 は２５０㎡程度で５００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も若干見られるが、賃貸市場が未成熟であり新規の賃貸事例の収集も困難なため、収益還元法は適 用できなかった。自己使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として 価格が決定されることが一般的と認められる。従って、信頼性のある取引事例により求められた比準価格を標準として 、世帯分離の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 84.9] [103.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口・生産年齢人口とも減少傾向にある。 中心部に平坦地が少なく、国道１１８号沿い の複合型商業施設近辺の小規模分譲地へ需要 が移行している。 保育所に近接する住宅地域であるが、小規模 画地を主とする分譲住宅地域に比べ需要は弱 く、令和元年東日本台風の被災地で地価はや や下落している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％