別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 塙 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塙 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東白川郡塙町大字塙字大町２丁目２８番１ ②地積 　(㎡) 1,067   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 銀行 ＲＣ2 店舗の中に住宅が混 在する国道沿いの商 業地域 南西13m国道、背面道 水道、下水 磐城塙 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場や駅に近接している 街 路 １３ｍ国道、二方路 交通 施設 磐城塙駅南西方 270m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部に位置するが、他地域の大型店等への顧客流出が続いており、商況は低迷している。当面は現在の状 況が続くと思料し、今後についても地価は弱含みの下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塙町及びその隣接町村の商業地域及び住商混在地域である。需要者は圏域内に地縁がある個人又は事業者 等である。郊外型店舗の立地により駐車場スペースの確保が難しい既成商業地域に存する物件に対しては相対的に需要 は弱く、商況は厳しい状態が継続していることから、価格は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模等 により一様ではないため、把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路沿いに立地しているが、自用の店舗が中心で事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低く、適正な賃貸事例の収 集は困難である。このため、賃貸による収益性への指向はほとんどないと判断のうえ、収益価格は試算しない。当該地 域の地域的な特性を十分考慮のうえ、同一需給圏内の類似地域等において現実に発生し、実証的で説得力を有する取引 価格に基づく比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.7] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが 見られるが、雇用・所得環境等を含め、県内 景気は厳しい状況が続いている。当町人口は 減少傾向にある。 町中心部に立地するが、商況は長らく低迷し ている。周辺都市部の大型商業施設等へ顧客 が流出し、地価も下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.8 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％