別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 塙 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塙 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東白川郡塙町大字塙字代官町４１番１ ②地積 　(㎡) 529   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に畑等 が見られる住宅地域 北東4m町道 水道、下水 磐城塙 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 磐城塙駅南方 700m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部近くに立地し利便性が比較的高い既成の住宅地域であり、周辺状況等に特段の変動要因はなく、当面 は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塙町を主として近隣町村の住宅地域である。当該地域では地縁的選好性が高く、地域外の買主による土地 等の新規取得需要は限定的である。同一需給圏の住宅地域においては、人口減少等の影響により、地価は依然下落傾向 となっている。取引される価格帯は規模や事情等により一様ではないため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中心部近くの旧来からの住宅地域に存している。居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、需要 者の多くは代替競争不動産との比較検討、周辺取引の相場等に着目して取引の意思決定を行う。土地利用は自己使用目 的が中心で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との均衡を考慮のうえ、現実の取引 市場の実態を反映した実証的価格の比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 89.8] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが 見られるが、雇用・所得環境等を含め、県内 景気は厳しい状況が続いている。当町人口は 減少傾向にある。 旧来からの住宅地域であり、住宅地として熟 成している。利便性は高いが、需要は限定的 であり、地価は下落傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％