別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 棚倉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   棚倉 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東白川郡棚倉町大字棚倉字古町９７番１ ②地積 　(㎡) 852   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 銀行 Ｓ2 小規模な小売店舗、 銀行等が混在する商 業地域 東11m町道 水道、下水 磐城棚倉 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧国道１１８号沿いに立地す る古くからの商業地域 街 路 １１ｍ町道 交通 施設 磐城棚倉駅南東方 750m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道沿いに立地する旧来からの商業地域であるが、廃業又は休業している店舗が散見されるなど空洞化が進み 、今後も衰退傾向と予測する。このため、土地需要は弱く、今後の地価は弱含みの下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は棚倉町及びその隣接町村の商業地域及び住商混在地域である。需要者は圏域内に地縁がある個人又は事業 者等である。郊外型店舗の立地により駐車場スペースの確保が難しい既成商業地域は相対的に需要は弱く、近年価格は 下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模等により一様ではないため、把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧国道沿いの商店街に立地するが、自用の店舗が中心で、適正な賃貸事例の収集は困難である。このため、賃貸による 収益性への指向はほとんどないと判断のうえ、収益価格は試算しない。同一需給圏内における商業地の取引は自己の業 務用のものがほとんどであり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、現実に 発生し、実証的で説得力を有する取引価格に基づく比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが 見られるが、雇用・所得環境等を含め、県内 景気は厳しい状況が続いている。当町人口は 減少傾向にある。 幹線道路である旧国道沿いの古町商店街に立 地しているが、空洞化が進み衰退傾向にある ため、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％