別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 棚倉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   棚倉 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東白川郡棚倉町大字棚倉字丸内９９番１２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 東5m町道 水道、下水 磐城棚倉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 磐城棚倉駅西方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする閑静な既成の住宅地域である。今後住環境等に大きく影響を与えるような事象の発生は考 え難いため、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は棚倉町及び近隣市町村の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人等が中心で ある。町全体として、長らく続く人口減少を背景に土地需要が弱まっており、土地等の不動産取引は低調である。需要 の中心となる価格帯については、総額として土地のみで４００～６００万円程度、新築戸建住宅は総額で２，０００万 円以下と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中心部外縁の既成の住宅地域に存している。居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、需要者の 多くは代替競争不動産との比較検討、周辺取引の相場等に着目して取引の意思決定を行う。土地利用は自己使用目的が 中心で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、現実の取引市場の実態を反映した実証的価格の比準 価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが 見られるが、雇用・所得環境等を含め、県内 景気は厳しい状況が続いている。当町人口は 減少傾向にある。 町内の既成住宅地域に対する需要は弱く、地 価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％