別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 矢吹 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢吹 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡矢吹町本町１５４番 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店、店舗併用住 宅等が建ち並ぶ商業 地域 南11m県道 水道、下水 矢吹 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部の既成商業地域 である。 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 矢吹駅西方 250m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の既成商業地域であるが、八幡町の大型商業施設等への顧客流動及び新型コロナの動向の影響等に より、商業性は低下傾向が続き、地価は今後も下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢吹町を中心に周辺市町も含む商業地域の圏域である。需要者の中心は町内の事業者及び法人等が大部分 である。本地域は市街地中心部の衰退傾向にある既成商業地域であり、八幡町の大型商業施設等への顧客流動及び新型 コロナの影響等により、需要は依然弱い状況が継続している。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の中 心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は市街地中心部の既成商業地域であり、収益性も十分考慮すべきであるが、従来からの自用の店舗及び店舗兼住 宅が主体であり、商業事業者向けの賃貸用建物の需給が乏しく、適正な賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算 できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響を考慮し、また、代表標準地からの検討を踏ま え、現実の取引事例から求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型商業施設等の商業集積及び市街地中心部 に公共の複合施設の建設もあるが、不動産市 場は高齢化及び新型コロナの影響を受けてい る。 大型商業施設等への顧客流動及び新型コロナ の影響等により、顧客が減少し、需要は依然 弱い状況が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.8 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％