別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉崎 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 6,750,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡泉崎村大字泉崎字小林３３番 ②地積 　(㎡) 482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い村中 心部の既成住宅地域 北東7.5m村道 水道、下水 泉崎 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 村中心部の小学校や駅にも近 い住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ村道 交通 施設 泉崎駅北西方 600m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とした現在の土地利用を継続するものの、近傍にあった村役場がＪＲ東北本線の東側の地域に移転 して一定の年数が経過することから、村内における相対的地位は徐々に低下していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉崎村及び近隣町村の住宅地域のほか、白河市郊外の住宅地域も含まれるものと把握される。需要者の 中心は、地縁性を有する同一需給圏内の居住者である。当村は、国道４号や東北本線等の交通上の動脈沿いに位置する ことから、村中心部では宅地分譲が見られるなど、小規模ながら不動産市場が形成されている。一方、中心部以外では 散発的な取引がある程度である。取引件数が少ないうえに取引規模が様々なため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は同一需給圏内の比較可能な住宅地の取引事例から求められ 、査定価格にばらつきは生じたものの実証的・客観的で説得力がある。一方、不動産賃貸市場が未成熟であるため収益 価格は試算しなかったが、収益性が土地取引の指標となる土地柄ではなく、地価は周辺の取引価格により判断されてい る。よって本件では、代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村内人口は微減、世帯数は微増で推移してい る。村中心部では一定の土地需要を維持して いるが、それ以外の地域での宅地需給は停滞 気味である。 村役場の移転後も、小学校や駅に近い村中心 部の住宅地域として、一定の土地需要を維持 しているが、勢いは新役場周辺より弱くなっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％