別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 湯川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯川 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 3,040,000 円  １㎡当たりの価格 7,510 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河沼郡湯川村大字熊ノ目字東畑２１８５番１ ②地積 　(㎡) 405   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道に近い住宅地域 西8m村道、南側道 水道、下水 堂島 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 会津若松市及び会津坂下町の 行政区境、国道４９号線北側 背後に位置する農家集落地域 街 路 基準方位　北８ｍ村 道 交通 施設 堂島駅南西方 4.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域内に存しており、少子高齢化の進展や農業経営環境の悪化等の要因からも土地需要は弱く、地価は 緩やかな下落傾向を継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,510 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湯川村を中心とする周辺市町村内の農家集落一円である。地縁的選好性が強く、他地域からの転入は極 めて限定的であり、主たる需要者は湯川村に血縁・地縁等を有する自己使用目的の農業従事者にほぼ限定されるが、農 業経営を取り巻く環境が厳しいことや少子高齢化の進展等を反映して地域の土地需要は低迷しており、地価の低落傾向 が持続している。取引価格帯についても、画地規模が多様であること等から個別性が強く、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅を中心とする既存の農家集落地域であり、取引も農作業の効率性や居住の快適性を重視した自用 目的を中心とする。収益価格は、アパート等の賃貸住宅が殆ど存しておらず賃貸市場が成立していないことから適用す ることができなかった。比準価格は、周辺の農家集落地域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的価格で あると認められる為、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,720 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [102.1] [100.0] 100 7,520  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,570 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村の基幹産業は稲作を中心とする農業である が、農業を取り巻く環境は厳しく、人口・世 帯数も共に減少傾向が続いており、土地需要 は低迷している。 国道４９号線北側背後に位置する古くからの 農家集落地域であり、地域の特性に特段の変 動は認められず、その土地需要も限定的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　 +11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％