別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 会津坂下 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津坂下 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 6,950,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河沼郡会津坂下町字市中三番５番内 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 地区計画等 1:2.5 店舗 Ｗ1 店舗、銀行、店舗兼 住宅等が見られる商 業地域 西17m町道、背面道 水道、下水 会津坂下 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部の幹線沿いの商 業地域である。 街 路 １７ｍ町道　　　二 方路 交通 施設 会津坂下駅北方 680m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の商業地域であるが、新たな商業施設の進出もなく、国道４９号沿いの大型商業施設への顧客流動 及び厳しい地域経済の影響により、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津坂下町を中心に周辺市町も含む商業地域の圏域である。需要者の中心は町内外の事業者及び法人等が 大部分である。本地域は市街地中心部の幹線沿いに小規模店舗・銀行・ＪＡ支店等が建ち並ぶ商業地域であるが、新た な商業施設の進出もなく、大型商業施設への顧客流動及び厳しい地域経済の影響により、需要は依然弱含みの状況が継 続している。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は幹線沿いの自用の店舗及び店舗兼住宅が主体の商業地域であり、商業目的での賃貸物件が少なく、賃貸市場は 未成熟で適正な賃料水準の把握が困難なことから、収益価格は試算できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不 動産市場動向の影響を考慮し、また、代表標準地との検討も踏まえ、現実の取引事例から求めた実証的で信頼性のある 比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [ 68.9] [100.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理地への需要及び新たな大型商業施設 の建設も見られるが、人口減少・高齢化及び 新型コロナの影響等により、不動産市場は総 じて低調である。 新たな商業施設の進出もなく、大型商業施設 への顧客流動及び厳しい地域経済の影響によ り、需要は依然弱含みの状況が継続している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％