別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 会津坂下 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津坂下 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河沼郡会津坂下町字惣六７２番 ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m町道 水道、下水 会津坂下 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西側の区画整理済の良 好な住宅地域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 会津坂下駅北西方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の良好な住宅地域であり、地域の北西側では総合病院が令和３年１１月に開院し、また、複合商業施 設が建設中であり、厳しい地域経済の影響を受けつつも、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津坂下町の市街地を中心に周辺市町も含む住宅地域の圏域である。需要者の中心は町内の居住者が大部 分である。本地域は市街地西側の区画整理済の良好な住宅地域であり、中学校・商業施設等への接近性も良く、地域の 北西側では総合病院が開院し、また、複合商業施設が建設中であり、本地域の需要は堅調な状況にある。土地で７００ 万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半程度が需要の中心価格帯であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は市街地西側の自用の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場は未成熟であり、アパート等賃貸用建物を新規 に建設投資する経済合理性に弱いことから、収益価格は試算できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不動産市 場動向の影響を考慮し、また、代表標準地からの検討を踏まえ、現実の取引事例より求めた実証的で信頼性のある比準 価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 56.0] [101.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理地への需要及び新たな大型商業施設 の建設も見られるが、人口減少・高齢化及び 新型コロナの影響等により、不動産市場は総 じて低調である。 区画整理済の良好な住宅地域であり、地域の 北西側では総合病院が開院し、また、複合商 業施設が建設中であり、需要は堅調な状況に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +5.4 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％