別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 会津坂下 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津坂下 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河沼郡会津坂下町字舘ノ内甲２４２７番２７ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 東6m町道 水道 会津坂下 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部の住宅地域であ る。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 会津坂下駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の周辺に墓地等も見られる住宅地域で、小学校・役場・商業施設への接近性は良好であるが、土地 区画整理地内の良好な宅地供給及び厳しい地域経済の影響等により、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津坂下町の市街地を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の中心は町内の居住者が大部分である。 本地域は市街地中心部の既成住宅地域であり、小学校・役場・商業施設への接近性は良好であるが、市街地周辺部の土 地区画整理地内の良好な宅地供給及び厳しい地域経済の影響等により、本地域の需要は依然弱い状況が継続している。 土地で４００万円～６００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円程度が需要の中心価格帯であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は市街地中心部の既成住宅地域でアパート等も見られるが、自用の一般住宅が主体の住宅地域であり、また、画 地規模が小さく、事業収支に見合う経済合理的な賃貸用建物の想定が困難なことから、収益価格は試算できなかった。 よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響を考慮し、また、代表標準地からの検討を踏まえ、現実の取引 事例より求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 72.4] [102.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理地への需要及び新たな大型商業施設 の建設も見られるが、人口減少・高齢化及び 新型コロナの影響等により、不動産市場は総 じて低調である。 小学校・役場・商業施設への接近性は良好で あるが、区画整理地内の良好な宅地供給及び 厳しい地域経済の影響等により、需要は依然 弱い状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％