別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 磐梯 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐梯 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 耶麻郡磐梯町大字磐梯字金上壇２５７１番１外 ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が混在する既成住 宅地域 南東10m町道 水道、下水 磐梯町 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの混在住宅地域 街 路 基準方位北　　　１ ０ｍ町道 交通 施設 磐梯町駅西方 900m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域で、今後も暫くは現状を維持してゆくものと予測される。新型コロナの不動産市場への 影響は少ないが、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、磐梯町及び周辺自治体の住宅地域である。需要者の中心は、磐梯町在住者及び出身者である。磐梯町中 心部付近に位置する混在住宅地域で、町内においては比較的宅地需要が見られる地域である。会津若松市の通勤圏にあ るが、外部からの流入はほとんどなく、町内における不動産取引は一般に地縁血縁に基づくものが多い。周辺における 宅地開発等の動きも最近ほとんど見られない。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸用建物がほとんど見られない郡部の既成住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格 は求めなかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって 、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、郡部の住宅地の需給動向等を勘案して、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [130.4] [103.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津地方の郡部において新型コロナの影響は 少ないが、人口減少、高齢化等により宅地需 要は高くない。 一般住宅、店舗兼住宅等が混在する混在住宅 地域であるが、近年特段の変動要因は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -11.0 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％