鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西会津 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ９ -50	耶麻郡西会津町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3.5m町道、東1.5m、二方路		（都） (70,200)
b	２２Ｋ９ -52	耶麻郡西会津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m町道、南西2.5m、二方路		（都） (70,200)
c	２２Ｋ９Ｙ -62	耶麻郡西会津町		更地	（　）	ほぼ台形	南西9.5m町道、北東3m、二方路		（都） (80,200)
d	２２Ｋ５ -30	河沼郡会津坂下町		更地	（　）	ほぼ台形	東12m県道、南2m、角地		（都） (60,200)
e	２２Ｋ５ -36	喜多方市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,930	100 [ 90.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	8,413	100 [ 131.3]	6,407	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	6,470
b	(　 ) 5,056	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 79.2]	7,458	100 [ 123.2]	6,054		6,110
c	(　 ) 8,047	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	8,787	100 [ 125.9]	6,979		7,050
d	(　 ) 6,299	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,255	100 [ 99.6]	6,280		6,340
e	(　 ) 5,783	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,725	100 [ 89.8]	6,375		6,440

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	競売	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 +30.0
a	競売	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,550 円／㎡]

西会津 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成事例が入手できなく、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		郡部の既成住宅地域であり、賃貸市場が成立していないので、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
西会津 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西会津 -2

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　小椋　満幸

TEL.

鑑定評価額

1,070,000 円

１㎡当たりの価格

6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	耶麻郡西会津町野沢字芝草甲２７２番２				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	農家住宅の中に畑も多く見られる住宅地域	北東4m町道	水道、下水	野沢 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

農家住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

町中心部に比較的近接する農
家集落地域である。

街

路

基準方位北　　　４
ｍ町道

交通

施設

野沢駅南西方

1.0km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

過疎化・高齢化が進行する町内にあって、集落地域においてはその傾向が特に強いと推測され、土地需要は少な
く限定的である。需要を喚起する特段の要因は見られず、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

農家住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西会津町野沢地区を主とし、隣接・近接する市町村の住宅地域の範囲である。需要者は、西会津町居住者
及び出身者等、町に地縁・血縁を有する者が主である。当該地域は旧国道４９号背後の住宅地域であり、町中心部にも
近接し、生活利便性は概ね良好であるが、相続の発生や転出等による宅地の供給要因が存する一方で、需要は限定的で
ある。土地取引自体が少なく、取引価格・土地の規模等が様々であることから需要の価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は主に野沢地区に所在する事例から採用し、信頼性の高い比準価格が求められた。西会津町は人口・世帯数と
もに減少傾向にあり、農業を主産業とするため、町内において建物賃貸市場が成立しておらず収益還元法は適用できな
かった。近隣地域を含む西会津町内では土地利用は自用がほとんどであり、取引も自用目的がほとんどであることから
比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西会津 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 7,590 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[101.0]

100
[115.7]

[101.0]
100

6,480

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,640 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域社会・経済のへの影響は人口・世帯数と
もに減少する過疎化の影響が大きく、新型コ
ロナの影響は都市部ほど顕在化していない。

町中心部、幹線道路に近いものの農地が介在
する農家集落地域であり、過疎化の進行によ
る宅地需要の低迷から宅地開発、市街地の拡
張は見込めない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

西会津 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ９Ｙ -62	耶麻郡西会津町		更地	（　）	ほぼ台形	南西9.5m町道、北東3m、二方路		（都） (80,200)
b	２２Ｋ９ -50	耶麻郡西会津町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3.5m町道、東1.5m、二方路		（都） (70,200)
c	２２Ｋ９Ｙ -66	耶麻郡西会津町		貸家建付地	（　）	不整形	南西12m町道、北西2m、二方路		（都） (70,200)
d	２２Ｋ９Ｙ -60	耶麻郡西会津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m町道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,047	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	8,787	100 [ 135.4]	6,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	6,550
b	(　 ) 7,930	100 [ 90.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	8,413	100 [ 131.3]	6,407		6,470
c	(　 ) 6,784	100 [ 100.0]	[ 93.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	6,835	100 [ 117.7]	5,807		5,870
d	(　 ) 5,314	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	5,973	100 [ 102.8]	5,810		5,870
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	競売	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 +30.0
b	競売	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,500 円／㎡]

西会津 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成農家集落地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		農家住宅からなる住宅地域で賃貸住宅が無く、人口減少が進む西会津町内に於いて、賃貸需要は乏しく賃貸住宅の建設は現実的ではないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ