別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南会津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町田島字後町甲３９６９番１ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店舗 等が見られる駅前の 商業地域 西13m県道、三方路 水道、下水 会津田島 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 会津鉄道は新型コロナによる 利用客大幅減少により令和３ 月に減便がなされた。 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 会津田島駅南方 70m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前に立地するが店舗集積は少なく当面現状を維持し推移すると予測する。会津鉄道はコロナ禍で利用客が大幅 減少し、また駅裏側の国道沿道に店舗が集積しつつあり、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合併前の旧田島町及び隣接する下郷町における商業地域及び住商混在地域一帯。需要者は圏内に地縁性を 有する個人及び法人事業者が中心である。主たる顧客層である圏内人口が減少傾向を続ける中、圏内での新規出店等は 乏しく、空き店舗の増加や経営者の高齢化等もあって、不動産に対する需要は総じて弱い。圏内での商業地の取引件数 は非常に少なく、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺の店舗等は自己使用のものがほとんどを占め賃貸用建物の建築の想定が現実的でないため収益価格は 試算できなかった。同一需給圏内における宅地の取引は自己使用目的のものが支配的であり、取引価格の水準を指標に 価格が決定されることが一般的と認められることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少のペースが県内でも高く、高齢化率 も高い。土地需要は全般に弱含んでおり、特 に農村部では宅地の取引は稀で市場が停滞し ている。 駅前に立地するが店舗等の集積は進まず閑散 としており、客足が駅裏側の国道沿いの商業 施設に向かっている中で土地需要は弱く地価 は続落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％