別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 南会津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 1,560,000 円  １㎡当たりの価格 4,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町古町字千苅８６０番１ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 2.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、事業所、 診療所等が混在する 住宅地域 北西7.7m国道 水道、下水 会津田島 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       347 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 伊南地区の中心部に近接し、 農家住宅のほか事業所等も所 在する混在住宅地域。 街 路 基準方位：北　　７ ．７ｍ国道 交通 施設 会津田島駅西方 29.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊南地区の中心部に近接する混在住宅地域であり、地域に変化をもたらす特段の要因はないが、人口・世帯数と もに減少する過疎化の進行により宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊南地区を中心に南会津郡内一円の住宅地域の範囲であり、需要者の中心は伊南地区を主に西部地区の居 住者であるが、伊南川流域の只見町の居住者も含まれる。近隣地域は伊南地区の中心部に位置するものの農家住宅が多 く、相続の発生等による宅地供給要因がある一方で、過疎化の進行から需要は少なく限定的で、取引は近隣者間・血縁 者間等が多いと思われる。土地取引自体が少なく、取引価格・土地の規模等は様々で需要の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周囲の住宅地域は農家住宅を主とする地域性から公営住宅以外に賃貸住宅の需要や供給は見られず、賃 貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。このような地域の性格から近隣地域を含む周辺地区の 土地取引は自用目的がほとんどであるため比準価格を重視するが、比準価格算定の過程を再吟味して試算価格算定の妥 当性に留意した。検討の結果、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南会津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,110 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 4,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,640 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域社会・経済のへの影響は人口・世帯数と もに減少する過疎化の影響が大きく、新型コ ロナの影響は都市部ほど顕在化していない。 相続の発生・離農による転出等の宅地供給要 因がある一方で、人口・世帯数ともに減少す る過疎化の進行により土地需要は限定的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％