別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南会津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町田島字北下原２１９番２ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事業 所、空地も見られる 住宅地域 東6m町道 水道、下水 会津田島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 会津田島駅北東方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部からやや離れた住宅地域で特段の変動要因は見当たらず当面は現状を維持し推移すると予測する。人 口減少や高齢化の進行もあり、地価は当面下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合併前の旧田島町と、旧田島町に隣接する下郷町内の住宅地域一帯である。需要者は圏内に地縁性を有す る個人がほとんどで、圏外からの需要は少ない。供給者としてのパワービルダーの進出は未だなされていない。南会津 地方は県内でも人口減少の程度が大きく、高齢化も進む中で土地需要は低調を続けており、多くの地域で地価は続落し ている。土地は３００㎡で４００万円前後が取引の中心で、建売物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では自用の戸建住宅がほとんどを占め、借家需要は乏しく住宅の賃貸市場が成立していないため 収益価格は試算できなかった。同一需給圏内では自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での宅地取引が大半であり、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準 として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少のペースが県内でも高く、高齢化率 も高い。土地需要は全般に弱含んでおり、特 に農村部では宅地の取引は稀で市場が停滞し ている。 中心部から離れて立地し、同一需給圏内にお いて宅地供給余力が多いこともあって、当地 域内の宅地に対する需要は弱く地価は続落し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％