鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南会津 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２Ｙ -41	南会津郡南会津町		建付地	（　）	ほぼ整形	南12m町道、西10m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	２２Ｋ１２ -69	南会津郡南会津町		建付地	（　）	不整形	南東3.3m町道、中間画地		（都）１中専 (50,150)
c	２２Ｋ１２Ｙ -42	南会津郡南会津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m町道、中間画地		（都）１住居 (56,180)
d	２２Ｋ１２Ｙ -40	南会津郡南会津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m町道、中間画地		（都）１中専 (50,150)
e	２２Ｋ１２ -68	南会津郡南会津町		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m町道、中間画地		（都）１中専 (50,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,930	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.8]	17,950	100 [ 110.3]	16,274	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	16,400
b	(　 ) 10,345	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	11,577	100 [ 70.8]	16,352		16,500
c	(　 ) 21,164	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	25,556	100 [ 153.2]	16,681		16,800
d	(　 ) 12,232	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 104.0]	16,584	100 [ 95.0]	17,457		17,600
e	(　 ) 18,182	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,818	100 [ 85.3]	20,889		21,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,800 円／㎡]

南会津 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成住宅地域に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,861,895	556,739	2,305,156	2,231,080	74,076	（　0.9711） 71,935	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,468,061 円　　　　（　 5,440 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南会津 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.50	ＬＳ2	187.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	50 ％	150 ％	150 ％	270 ㎡	11.0 m x 29.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

宅地規模・形状等を考慮して低層アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	93.50	100.0	93.50	1,284	120,054	0.0	0
							2.0	240,108
2～ 2	居宅	93.50	100.0	93.50	1,284	120,054	0.0	0
							2.0	240,108
～

～

～

計		187.00	100.0	187.00		240,108		0
								480,216

⑨年額支払賃料	240,108 円　×　12ヶ月　＝　 2,881,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,881,296 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 172,878 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,708,418 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 480,216 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 153,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,861,895 円　　　　（　 10,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２Ｃ　　　　-1	1,263 ( 1,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,338 円/㎡　月額支払賃料（　 1,284 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１２Ｃ　　　　-3	1,257 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,237
c	２２Ｋ１２Ｃ　　　　-2	1,349 ( 1,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,363

南会津 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,400 円	28,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	86,439 円	2,881,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	57,800 円	28,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 556,739 円　（　　　　　　 2,062 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 187.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,231,080 円（　　　　　 8,263 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,861,895 円
②総費用	556,739 円
③純収益　①－②	2,305,156 円
④建物等に帰属する純収益	2,231,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	71,935 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,468,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,440 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
南会津 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南会津 -1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　原田　昌明

TEL.

鑑定評価額

4,540,000 円

１㎡当たりの価格

16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	14,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南会津郡南会津町田島字後原甲３６６５番１				②地積　(㎡)	270 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (50,150) （その他）
	不整形 1:2.5	住宅Ｗ2	住宅のほかに理容室等が見られる住宅地域	西4m町道	水道、下水	会津田島 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

町役場に近く立地する。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ町道

交通

施設

会津田島駅南方

500m

法令

規制

（都）１中専
(50,150)

⑤地域要因の将
　来予測

町の中心部に近く位置し利便性が比較的良好な住宅地域であり当面現状を維持し推移すると予測する。人口減少
や高齢化が進行し回復が期待し難い中、土地需要は弱く地価は当面下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,470 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は合併前の旧田島町と、旧田島町に隣接する下郷町内の住宅地域一帯である。需要者は圏内に地縁性を有す
る個人がほとんどで、圏外からの需要は少ない。供給者としてのパワービルダーの進出は未だなされていない。南会津
地方は県内でも人口減少の程度が大きく、高齢化も進む中で土地需要は低調を続けており、多くの地域で地価は続落し
ている。土地は３００㎡で４００万円前後が取引の中心で、建売物件はほとんど見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域及びその周辺は自用の戸建住宅が中心で、散見されるアパートは地主が遊休地に建築したものが多く、土地価格
に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。圏内での宅地取引は自用目的のものが中心で
、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場の実態をより反映した比準価格
を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南会津 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,000 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[102.0]

100
[ 74.9]

[101.0]
100

16,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少のペースが県内でも高く、高齢化率
も高い。土地需要は全般に弱含んでおり、特
に農村部では宅地の取引は稀で市場が停滞し
ている。

町の中心部に近く立地し利便性は比較的高い
ものの、街区の整然性に欠けることもあり、
土地需要は弱含みの状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

南会津 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２ -69	南会津郡南会津町		建付地	（　）	不整形	南東3.3m町道、中間画地		（都）１中専 (50,150)
b	２２Ｋ１２ -68	南会津郡南会津町		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m町道、中間画地		（都）１中専 (50,150)
c	２２Ｋ１２ -66	南会津郡南会津町		更地	（　）	不整形	南6m町道、中間画地		（都）１中専 (50,150)
d	２２Ｋ１２ -67	南会津郡南会津町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,345	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	11,577	100 [ 66.1]	17,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	17,700
b	(　 ) 18,182	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,818	100 [ 100.6]	17,712		17,900
c	(　 ) 11,103	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.2]	15,816	100 [ 102.0]	15,506		15,700
d	(　 ) 8,159	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	7,981	100 [ 51.6]	15,467		15,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,800 円／㎡]

南会津 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,757,088	497,197	2,259,891	2,185,410	74,481	（　0.9711） 72,328	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,476,082 円　　　　（　 5,470 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南会津 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.50	Ｗ2	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	50 ％	150 ％	150 ％	270 ㎡	11.0 m x 29.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＤＫ×４戸　平均専有面積４７．２５㎡　規模は有効需要及び居住者分の駐車場確保を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	94.50	100.0	94.50	1,211	114,440	0.0	0
							2.0	228,880
～

～

～

～

計		189.00	100.0	189.00		228,880		0
								457,760

⑨年額支払賃料	228,880 円　×　12ヶ月　＝　 2,746,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,746,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,609,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 457,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 147,856 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,757,088 円　　　　（　 10,211 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２Ｃ　　　　-1	1,263 ( 1,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,304	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,211 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１２Ｃ　　　　-3	1,257 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	1,260
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南会津 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,400 円	29,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	82,397 円	2,746,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,700 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	58,200 円	29,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 497,197 円　（　　　　　　 1,841 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,185,410 円（　　　　　 8,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,757,088 円
②総費用	497,197 円
③純収益　①－②	2,259,891 円
④建物等に帰属する純収益	2,185,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,481 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,476,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,470 円／㎡）