別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大玉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大玉 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安達郡大玉村大山字仲ノ沢１１６番３ ②地積 　(㎡) 678   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南東9.5m村道 水道 本宮 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   220 ｍ、南   150 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地が見られる住宅地域 街 路 基準方位　北　　９ ．５ｍ村道 交通 施設 本宮駅北西方 5.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地である。大玉村役場北側や大山小学校周辺では宅地の開発分譲が見られるたが、近隣地域で変 動要因は見られない。今後は現状を維持し、地価水準は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大玉村及び本宮市や二本松市の郊外に位置する住宅地域である。需要の中心は村内居住者や比較的安めの 土地価格を求めての一次取得者である。大山小学校周辺や大玉村役場北側村道沿いの分譲地では土地取引が活発であっ たが落ち着き始めている。旧来からの集落地の需要は安定している。取引となる宅地の規模等が様々であることから、 中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から離れていることから賃貸需要が見込めず賃貸経営の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。当地域は 戸建向きの宅地取引が主である。同一需給圏内の類似地域において多くの戸建宅地の取引事例を収集し、快適性や利便 性の観点から比準した。従って市場性を反映した比準価格を採用し、市場参加者の属性や地域要因の将来予測ならびに 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　本宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 72.4] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の需要は落ち着き始めている。 周辺では宅地開発が見られたが、近隣地域に 特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％