別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川俣 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川俣 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達郡川俣町字瓦町３１番３ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ近隣商 業地域 東9.5m町道 水道 松川 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部の旧来からの商店街 街 路 ９．５ｍ町道 交通 施設 松川駅東方 14.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの小売店舗を主とした商店街であるが、商況は厳しい状況が続いている。商業店舗等の需要は弱く、地 価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川俣町の商業地域および商住混在地域並びに隣接する市の商業地域等である。需要者の中心は圏域内に 地縁性を有する個人事業者や小規模法人が大半を占める。郊外の国道１１４号沿いに立地する郊外型店舗との競争等に より既存商店街の商況は厳しく、新規の商業用途の不動産需要は少ない。取引件数が少なく画地規模もまちまちである ことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの商店街で個人資本による店舗兼住宅等がはとんどであり、商業用の賃貸事例の収集が困難であり、収益価格 の適用はできなかった。比準価格は同一需給圏内の川俣町の信頼性の高い取引事例を中心として試算価格を求める事が できた。よって、実証的で商業地域の市場動向を反映した比準価格を標準とし、市場参加者の動向や地域の変動要因等 を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川俣町における人口減少および高齢化等によ り不動産需要は低調に推移している。 鶴沢地区商業地域の台頭により、衰退傾向で 住宅地化が進行している。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％