鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川俣 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ６Ｙ -11	伊達郡川俣町		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.5m町道、南東3m、角地		都計外
b	２２Ｋ２ -63	福島市		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		都計外
c	２２Ｋ６Ｙ -27	伊達郡川俣町		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m町道、北4m、角地		（都） (60,200)
d	２２Ｋ６Ｙ -14	伊達郡川俣町		更地	（　）	不整形	南8m国道、南西3.5m、東5m、北0.5m、四方路		（都） (60,200)
e	２２Ｋ６ -11	伊達郡川俣町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m国道、北東6m、北西2m、三方路		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,668	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	8,035	100 [ 85.3]	9,420	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	9,420
b	(　 ) 6,930	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	6,774	100 [ 71.3]	9,501		9,500
c	(　 ) 13,138	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	12,679	100 [ 129.1]	9,821		9,820
d	(　 ) 14,600	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 84.8]	16,993	100 [ 164.2]	10,349		10,300
e	(　 ) 17,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	16,680	100 [ 162.8]	10,246		10,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -14.5	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +64.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +59.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,700 円／㎡]

川俣 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		農家住宅地域であり、賃貸市場は成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川俣 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川俣 -2

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　安彦　隆一

TEL.

鑑定評価額

3,140,000 円

１㎡当たりの価格

9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊達郡川俣町大字小神字盛内４番１４				②地積　(㎡)	324 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	農家住宅等のほか工場も見られる郊外の住宅地域	南西8m町道	水道	松川 12.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外の農地の中に、農家住宅
等が散在する集落地域

街

路

基準方位　北　　　
８ｍ町道

交通

施設

松川駅北東方

12.0km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の農家集落地域であり、発展的要因は見られず今後も現状を維持してゆくもの予測する。市街地から離れて
おり、宅地需要が低調であることから地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川俣町を中心に隣接市の郊外の農家住宅を主とした住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有す
る圏域内の居住者が主である。圏域内の住宅地域は、周囲に農地が見られる農家集落地域であり住宅地域としての熟成
度は総じて低い。また、郊外に位置し利便性が劣り発展的要因が乏しいため、不動産需要は低調である。そのため、取
引件数が少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外の農家集落地域のため、賃貸市場が未成熟であり、収益価格を求めることはできなかった。市場においては自己所
有目的の宅地取得が主であり、同一需給圏内の農家集落地域等から信頼性の高い宅地の取引事例を収集し比準価格を試
算した。よって、集落地域の市場動向を反映した比準価格を標準とし、市場参加者の属性や地域の将来動向等も勘案し
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

川俣町における人口減少および高齢化等によ
り不動産需要は低調に推移している。

郊外の農家集落地域にあり、地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に特段の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川俣 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ６Ｙ -27	伊達郡川俣町		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m町道、北4m、角地		（都） (60,200)
b	２２Ｋ６Ｙ -30	伊達郡川俣町		建付地	（　）	不整形	南11m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	２２Ｋ２ -63	福島市		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		都計外
d	２２Ｋ６Ｙ -11	伊達郡川俣町		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.5m町道、南東3m、角地		都計外
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,138	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	12,679	100 [ 124.8]	10,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,200
b	(　 ) 5,914	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	5,546	100 [ 61.2]	9,062		9,060
c	(　 ) 6,930	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	6,774	100 [ 68.8]	9,846		9,850
d	(　 ) 8,668	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	8,035	100 [ 82.8]	9,704		9,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,700 円／㎡]

川俣 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		町中心部から距離のある既成集落地域であり、貸家に対する需要や供給は見られず、賃貸市場が成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ