別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川俣 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川俣 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達郡川俣町字五百田３５番７ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に小 規模工場も混在する 住宅地域 東5m町道 水道 松川 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場に近い既存の住宅地域 街 路 基準方位　北　　　 ５ｍ町道 交通 施設 松川駅東方 13.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的利便性良好な住宅地域であるが、町内全般に不動産需要が低調なためしばらくは現況維持で推移するもの と予測する。地価については、やや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川俣町の既成市街地の住宅地一円である。需要者の中心は川俣町に居住する一次取得者や当町に地縁性を 有する個人であり、町外からの流入は少ない。人口が減少傾向にあり、高齢化率も高い郡部の町で不動産需要もあまり なく取り引きは低調に推移している。土地は５００～７００万円程度の物件が需要の中心となっている。新築戸建ての 取り引きはほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートの賃貸需要は限定的であり、賃料水準も低く最近の建築費を基にした経済合理的な賃貸経営を想定することが 困難であるため、収益価格は試算しなかった。同一需給圏内の住宅地域から戸建住宅向きの宅地の事例を収集選択し採 用した。比準価格は、市場において現実に成立した取引事例を用いて試算したもので、現実の不動産市場の動向を反映 した実証的な価格といえる。よって、市場動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響がどの程度、どのくらい続 くのか等もあり、今後の影響に注視する必要 がある。 町中心部の既成住宅地域であり、地域要因に 特段の変化はない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％