別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島国見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島国見 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達郡国見町板橋南１１番６ ②地積 　(㎡) 323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の戸建住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 南6m町道 水道、下水 藤田 740m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 駅、高速ＩＣ、スーパー、総 合病院に近いが、学校からは やや離れる住宅団地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 藤田駅南西方 740m 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 スーパー等に近く利便性が良好であるため、今後も閑静な住宅団地として推移していくものと予測する。地価は 、一般的な人口減少等のほか、近年の需要者の選好及び自然災害への懸念等で、弱含みが続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国見町を中心として、周辺市町を含む住宅地域である。国見町は福島市を中心とする経済圏の北端に位 置し、ＪＲ東北線の駅や高速ＩＣ、国道４号等、交通利便性は良好であるが、福島市中心部から距離があり、通勤通学 の便について競争力が劣り、需要は弱含んでいる。需要者の中心は同一需給圏に地縁を有する個人であり、需要の中心 は、土地が２００㎡～３００㎡で５００万円～８００万円程度である。新築建売物件は見られるが、減少傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該団地は建築協定により概ね戸建住宅用となっており、収益還元法は非現実的であることから適用しなかった。自己 使用の住宅として重要なのは、利便性や快適性等、日常生活を営むうえでの効用であり、比準価格は、代替性が認めら れる複数類似の事例を基に主として効用の観点で比較検討したものであり、その価格は説得力の高いものである。よっ て、比準価格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑折 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [118.8] [106.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向であり、世帯数の増減につい ては地域により異なる。昨年２月の地震によ り、国見町は甚大な被害を受けた。 暫く数区画残っていたが、完売となった。閑 静な住環境だが、総額を抑えた周辺地域の宅 地に比べ市場競争力はやや劣る。 南道路であるため市場競争力が優れた状態で 、特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％