別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑折 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑折 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 8,770 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達郡桑折町大字北半田字御免町４番 ②地積 　(㎡) 473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ県道沿いの既成住 宅地域 南西5m県道、南東側道 水道 桑折 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の郊外の農 家集落地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ県道 交通 施設 桑折駅北方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家集落であり、発展的要因が見られず今後も現状を維持して推移するものと予測する。市街地から離れ た山間部に位置して宅地需要が弱いことから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,770 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑折町及び隣接市町の郊外の農家住宅を主とした住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する 圏域内の居住者が主である。圏域内の住宅地域は周囲を農林地が占めるようなを状況で、住宅地域としての熟成は総じ て低い。また、郊外に位置して利便性が劣り、発展的要因に乏しいため、不動産需要は低調である。取引件数が少ない ため、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の農家住宅を主とした郊外の集落地域で、賃貸市場が未成熟であるため、賃貸住宅の想定が現実的でないことから 収益価格は試算しなかった。また、取引は自用目的で収益物件は見られない状況にある。比準価格は同一需給圏内の郊 外の市街化調整区域内の住宅地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、代表標準地との検討を 踏まえ、市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島伊達 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,750 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 8,750  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,880 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口は微減傾向で、高齢化率は県全体に 比べて高い割合であり、町内の不動産需給に 大きな変化が見られず、取引は低水準である 。 郊外の集落地域で、市街化調整区域の法規制 もあり発展的要因がなく、地域要因に特段の 変動は見られない。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％