別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑折 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑折 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 5,960,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達郡桑折町字新吉町１丁目４番４ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 東4.5m町道 水道、下水 桑折 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南部の既成の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 桑折駅南方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域として熟成していることから、今後も現状を維持して推移するものと予測する。町内における位 置関係を勘案すると、地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑折町を中心に隣接の国見町、伊達市の旧伊達町を含む住宅地域一帯である。需要者の中心は桑折町に居 住する一次取得者層や当町に地縁性を有する個人で、町外からの新規の流入は少ない。人口が微減傾向にある郡部の小 さな町で、不動産需要の動きに大きな変化が見られず、取引件数は低水準である。土地は５００万円～８００万円程度 の物件が需要の中心となっている。新築の戸建て住宅の取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られる地域であるが、郡部の小規模な町で賃貸需要が見込みにくく、経済合理的な賃貸経営の想定 が困難なため収益価格は試算しなかった。また、取引は自用目的で、賃貸経営を目的とした取引は見られない状況にあ る。比準価格は同一需給圏内の桑折町の住宅地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、市場動 向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口は微減傾向で、高齢化率は県全体に 比べて高い割合であり、町内の不動産需給に 大きな変化が見られず、取引は低水準である 。 住宅地域として熟成しており、地域要因に特 段の変動は見られない。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％