別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 本宮 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本宮 -4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本宮市糠沢字八幡３１番 ②地積 　(㎡) 574   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる既成住 宅地域 南西4m県道 水道 本宮 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 本宮市の南端に位置し、阿武 隈川近くの農家集落地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 県道 交通 施設 本宮駅南東方 4.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 本宮市中心市街地から離れた農家集落地域であり、発展的要因が見られない。今後は現状維持で推移すると予測 する。宅地需要も乏しいことから地価水準は下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本宮市及び隣接市町村の郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する圏域内の農家や 世帯分離であり、圏域外からの転入は少ない。農地や林地に囲まれた郊外に位置しているため生活利便性は劣っている 。農家住宅を主として発展的要因に乏しく、土地需要は停滞している。取引市場が成熟していないため、取引の中心と なる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域でアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。同一 需給圏内の郊外住宅地域や農家集落地域から信頼性のある宅地の取引事例を収集し、比準価格を試算した。よって市場 動向を反映した比準価格を採用し、市場参加者の属性や地域要因の将来予測ならびに代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　本宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [135.2] [100.0] 100 9,320  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,380 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本宮市では住宅地の需要は堅調であるが、農 家集落地は停滞している。 農家集落として地域要因に特段の変動要因は ない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +4.4 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％