別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島伊達 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島伊達 -8 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,010,000 円  １㎡当たりの価格 9,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市梁川町二野袋字大正２４番外 ②地積 　(㎡) 726   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南4m市道、東側道 水道、下水 梁川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧梁川町の西部に位置する、 桑折町に近い集落地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 梁川駅北西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の地域だが、小学校等の核施設が近く、暫くは地域の社会環境が維持されると見込まれる。地 区計画による宅地開発は波及しておらず、地価は、一般的な人口減少等の影響により弱含みが続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧梁川町を中心とした周辺市町の郊外の集落地域である。需要者の中心は地縁的関係を有する地元居住 者や農業従事者等の個人であり、圏外からの転入者は少ない。一部の地域では、地区計画に基づく開発が見られ、市街 地と同様の価格水準でも取引が見られるが、主に旧来からの住宅を主として構成される地域は、高齢化等の影響により 衰退傾向にあり、競争力に劣る。取引は少なく個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存し、類似性を有する地域では相対的に取引が少ないが、取引事例比較法では、近くの事例も含み、 伊達市内の事例を採用することができた。自己利用目的の取引で占められる地域であり、周辺の成約価格等に基づき効 用の観点で比較検討し価値判断を行うことは、市場実態に適しており、得られた比準価格の説得力は高い。収益価格は 、賃貸市場が成立していないため求めなかった。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧梁川町は人口及び世帯数が減少傾向で、宅 地需要は減少傾向にある。令和元年東日本台 風での被害は記憶に新しく、安全性への関心 が高まっている。 周辺地域を含め特段の変動はない。令和元年 東日本台風では周辺農地に被害が見られた。 ３ｍ～５ｍ未満の浸水想定区域に該当する。 市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変 動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％