別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島伊達 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島伊達 -7 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 6,280,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市保原町上保原字向台１番１２８ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北6m市道 水道、ガス 高子 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高子駅に近い高台の住宅団地 で、福島市にも近接する。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高子駅南西方 300m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅団地であるが、高子駅北地区では土地区画整理事業が進行中で、東方では相馬福島道路ＩＣが設置さ れ、周辺土地利用構想の計画がある。本地域に与える影響についてその動向を引き続き注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は伊達市及び福島市郊外の住宅地域一円で、郊外に立地する住宅団地との代替競争関係が強い。主た る需要者は市内居住者であるが、隣接市町村からの転入も見られる。本地域は高子駅に近く、旧来から福島市への通勤 ・通学者が多い。低金利政策の継続もあり、住宅団地内の物件への需要は安定している。土地は６００～９００万円程 度が需要の中心である。新築戸建住宅は取引が少ないが、２０００～２５００万円程度が中心価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の既成住宅団地内に位置し、賃貸市場が未成熟なため収益価格は適用しなかった。他方、比準価格は代替 競争関係にある伊達市内における最近の取引事例を選択の上適用し、適切に要因比較した結果試算されており、不動産 市場を反映した信頼性が高い価格と判断される。よって、本件では同一需給圏内における住宅団地内での取引の特性及 び代表標準地との比較検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島伊達 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [122.6] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利の継続や、コロナ禍に起因した賃貸 共同住宅から戸建住宅への需要の変更等を背 景として、主要都市中心部での住宅地需要拡 大が続いている。 北方で高子駅北地区土地区画整理事業が進行 中の区画整然とした住宅団地であり、既に建 物が建ち並び熟成度は高く、特段の変化は見 られない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％