別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島伊達 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島伊達 -5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市保原町字八幡町６６番１ ②地積 　(㎡) 660   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 等が散在する郊外の 住宅地域 西8m市道、南西側道 水道 保原 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   110 ｍ、南   220 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 伊達市旧保原町の市街化調整 区域内の農家集落地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 保原駅北西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も既存の農家集落地域として現状を維持して推移するものと予測する。現在は人口減少や過疎化が進行し、 公法上の規制や農業後継者不足等により土地需要は限定的であり、地価は緩やかな下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市及び伊達郡郊外の農家集落一円と判定される。需要者の中心は地縁的に限定された圏内の居住者で あり、圏外からの転入は乏しい。農家集落地域では基幹産業である農業の落ち込みから少子高齢化の進展も顕著であり 、市街化調整区域内に位置し法規制の強い近隣地域の需給動向は概ね低調と認められる。不動産市場が未成熟で需給動 向も動きが乏しく、取引される画地規模や価格帯は区々であるため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主体とする集落地域であり、アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は 適用できなかった。他方、市街化調整区域内における市内の宅地取引は少なく、採用した事例も広域に渡るが現実の需 給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、人口減少が進み需要が限 定的である近隣地域の現状を斟酌の上、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島伊達 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,750 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 71.5] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利の継続や、コロナ禍に起因した賃貸 共同住宅から戸建住宅への需要の変更等を背 景として、主要都市中心部での住宅地需要拡 大が続いている。 阿武隈川南方の市街化区域に程近い集落地域 であるが、法規制と利便性から需要は限定さ れる。従来より地域内に特段の変動要因は無 い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％