鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島伊達 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ７Ｙ -47	伊達市		建付地	（　）	袋地等	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２２Ｋ７ -13	伊達市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北7m、角地		１住居 (70,200)
c	２２Ｋ７Ｙ -50	伊達市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２Ｋ５ -68	伊達市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		｢調区｣地区計画等 (70,200)
e	２２Ｋ７Ｙ -62	伊達市		更地	（　）	ほぼ整形	南15.5m国道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,671	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	39,507	100 [ 96.0]	41,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	42,800
b	(　 ) 36,299	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	36,124	100 [ 99.5]	36,306		37,800
c	(　 ) 49,911	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	48,640	100 [ 108.1]	44,995		46,800
d	(　 ) 43,607	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	42,467	100 [ 112.7]	37,681		39,200
e	(　 ) 45,439	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	47,289	100 [ 117.8]	40,143		41,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

福島伊達 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,402,169	471,247	1,930,922	1,910,160	20,762	（　0.9707） 20,154	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	403,080 円　　　　（　 1,630 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島伊達 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.15	Ｗ2	162.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	248 ㎡	15.4 m x 16.1 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸、４０．５㎡／戸。駐車場料金賃料込み。

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	居宅	81.15	95.0	77.09	1,358	104,688	2.0	209,376
							0.0	0
一括 2～	居宅	81.15	100.0	81.15	1,358	110,202	2.0	220,404
							0.0	0
～

～

～

計		162.30	97.5	158.24		214,890		429,780
								0

⑨年額支払賃料	214,890 円　×　12ヶ月　＝　 2,578,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,578,680 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,508 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,398,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	429,780 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,997 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,402,169 円　　　　（　 9,686 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ７Ｔ　　　　-3	1,172 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	1,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,358 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ５ＴＹ　　　　-21	1,247 ( 1,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,326
c	２２Ｋ５Ｔ　　　　-5	1,393 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,396

福島伊達 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,800 円	25,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	103,147 円	2,578,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,300 円
	建物　　　　　　　　　 176,400 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	25,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 471,247 円　（　　　　　　 1,900 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 162.30 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,910,160 円（　　　　　 7,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,402,169 円
②総費用	471,247 円
③純収益　①－②	1,930,922 円
④建物等に帰属する純収益	1,910,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 403,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,630 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福島伊達 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島伊達 -1

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　大橋　卓也

TEL.

鑑定評価額

9,820,000 円

１㎡当たりの価格

39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊達市久根妻３１番３				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	東7m市道、北側道	水道、下水	伊達 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

伊達小学校南側に広がる旧来
からの住宅地域

街

路

基準方位北　　　７
ｍ市道

交通

施設

伊達駅南東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新規分譲地等よりも需要者の選好は低いが、小学校と駅に近く、水害懸念が少なく、需要は底堅い。コロナ禍に
あって、利便性向上期待のほか、落ち着いた環境での子育ても期待でき、地価はもう暫く上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,960 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伊達市市街地及び福島市郊外の住宅地域一円であり、需要者の中心は伊達市に地縁性を有する一次取得
者層だが、周辺地域からの転入も見られる。旧来から福島市への通勤・通学者が多く、ベッドタウンとしての性格が強
く、福島市北方外縁部との競争関係を有する。市街化調整区域も含み、低利用地の宅地化が継続的だが、浸水想定区域
内の分譲地は売れ行きが悪く、開発も減少傾向にある。高値取引も散在するが、土地は概ね１０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、旧伊達町内の代替性の高い事例を採用しており、得られた価格の開差も比較的小さく、地域の特性等を適
切に反映した説得力の高い価格である。建築コスト高等を反映して収益価格は低水準となったが、当該地域は、近年は
戸建住宅地域として発展を見せている状況であり、また、アパート経営は節税対策等の消極的な目的が多く見られる。
よって、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島伊達 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 80.6]

[104.0]
100

39,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧伊達町は人口及び世帯数の増加傾向が続い
ている。伊達桑折ＩＣの供用開始、イオン出
店計画の進捗等、発展的要因が見られる。

利便性が良好で熟成した地域であり、周辺で
の売り希望価格は強気な姿勢が見られる。伊
達小学校の改築事業が進捗中。

個別的要因に特段の変動はないが、角地であ
るため市場競争力に若干の優位性が認められ
る。浸水想定区域ではない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.9
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島伊達 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ７ -13	伊達市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北7m、角地		１住居 (70,200)
b	２２Ｋ６ -5	伊達市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m道路、南西3m、二方路		準工 (60,200)
c	２２Ｋ７ -73	伊達市		建付地	（　）	ほぼ台形	南10m市道、北西4.5m、角地		準工 (60,200)
d	２２Ｋ５Ｙ -40	伊達市		建付地	（　）	不整形	東5m市道、南1.5m、西1.5m、三方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,299	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	36,124	100 [ 99.5]	36,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	37,800
b	(　 ) 38,944	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	42,431	100 [ 108.9]	38,963		40,500
c	(　 ) 34,884	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	35,057	100 [ 92.3]	37,982		39,500
d	(　 ) 28,558	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	33,067	100 [ 83.7]	39,507		41,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,600 円／㎡]

福島伊達 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,529,936	496,206	2,033,730	2,008,700	25,030	（　0.9707） 24,297	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	485,940 円　　　　（　 1,960 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島伊達 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.50	ＬＳ2	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	248 ㎡	15.4 m x 16.1 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建共同住宅、ファミリータイプ、平均専有面積４２．７５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.50	100.0	85.50	1,319	112,775	1.0	112,775
							0.0	0
2～ 2	居宅	85.50	100.0	85.50	1,359	116,195	1.0	116,195
							0.0	0
～

～

～

計		171.00	100.0	171.00		228,970		228,970
								0

⑨年額支払賃料	228,970 円　×　12ヶ月　＝　 2,747,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,747,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 219,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,527,829 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,970 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,107 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,529,936 円　　　　（　 10,201 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ７Ｔ　　　　-3	1,172 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	1,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,319 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ７Ｔ　　　　-2	921 ( 920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	1,359
c	２２Ｋ５ＴＹ　　　　-20	987 ( 987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [ 91.0]	1,310

福島伊達 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	26,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	109,906 円	2,747,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,500 円	26,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	53,000 円	26,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,206 円　（　　　　　　 2,001 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,008,700 円（　　　　　 8,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,529,936 円
②総費用	496,206 円
③純収益　①－②	2,033,730 円
④建物等に帰属する純収益	2,008,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,030 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 485,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,960 円／㎡）