別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南相馬 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市小高区大町１丁目２９番２ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 北13m市道 水道、下水 小高 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小高区市街地の中心部に位置 する商業地域 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 小高駅西方 520m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の商業地域で営業を再開する店舗が散見される。市街地の地域復興が進捗する一方、帰還者数が低 位に留まり、営業を目的とする新規取引は観察されない。地価は、弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として小高区市街地中心部の商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する小規模法人、個人 事業者等である。復興拠点施設の供用開始やホームセンター、公営スーパーの開業、診療所の開所など復興が進捗しつ つも、帰還者数は低位に留まっており、不動産市場は低調に推移している。店舗再開の動きは散見されるが、商業地の 取引は少なく、当事者の事情が内在するケースもあるとみられ、取引相場が把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性が高い小高区内の事例を複数採用し得られた価格で説得力がある。収益価格は、自己使用の小規模 店舗を主体とする地域で事業系建物の賃貸市場が未成熟であるため試算しなかった。自己使用目的が殆どで、収益性が 土地価格形成の指標となっておらず市場参加者が指標とするのは現実に市場で流通する価格である。本件では、比準価 格を標準に、代表標準地との検討及び地域要因の変動状況等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 5-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行政主導の復興事業が進捗しつつも区内の住 民帰還が進まず、市街地中心部の躍動感は依 然として戻っていない。 年々、緩やかな地域復興が進みつつも、地価 を回復させるまでの価格形成要因には至らな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％