別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南相馬 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市鹿島区鹿島字町１５６番 ②地積 　(㎡) 626   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:7 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ県道沿いの 商業地域 東10m県道、背面道 水道、下水 鹿島 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島駅に近接する県道沿いの 既成商業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 鹿島駅西方 260m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駐車場のない小売店舗が殆どで郊外店舗への顧客流出が常態化している。間口狭小、奥行長大の画地条件から居 住目的の取引も少なく、地価の弱含み基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南相馬市及び相馬市内の商業地域で周辺の商住混在地域を含む。需要者の中心は地縁性を有する小規模 法人、個人事業者で圏外からの参入は少ない。鹿島区中心部の県道沿いに存する既成商業地域であるが核店舗は存在せ ず郊外大型店への顧客流出が常態化している。住宅地域で顕在化した移転需要は商業地域では観察されず不動産市場は 停滞傾向が続いている。商業地の取引は極めて少ない状況にあることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性が高い鹿島区町内の事例を複数採用し得られた価格で説得力がある。収益価格は、自己使用の小規 模店舗を主体とする地域で事業系建物の賃貸市場が未成熟であるため試算しなかった。自己使用目的が殆どで、収益性 が土地価格形成の指標となっておらず市場参加者が指標とするのは現実に市場で流通する価格であることから、本件で は、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が常態化する中、長期化す るコロナ禍の影響や原材料、食料品価格の相 次ぐ値上げなど消費者を取り巻く環境は厳し さを増している。 郊外店舗への顧客流出により既成商業地の商 況は厳しく、不動産取引は殆どみられない状 況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％