別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南相馬 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区錦町１丁目４３番 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗の中に一般 住宅も見られる近隣 商業地域 南東18m市道、南西側道 水道、下水 原ノ町 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 原ノ町駅東口から伸びる広幅 員の市道沿いに店舗等が見ら れる商住混在地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 原ノ町駅北東方 380m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 立地に優れ住宅用途としても適合する環境であるが、住宅地市場は落ち着きを見せ、背後住宅地域の地価も弱含 んでいる。徐々に商況は回復することが見込まれるが、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相双地区の商業地域であり、近年は、商住混在地域の商業適地との代替性も認められる。需要者の中心 は地縁性を有する個人、法人事業者であり、自己の営業のための需要がほとんどである。原町区では、休業していた店 舗の再開や跡地利用、大型店の進出、ホテルの建設等が散見され、商業活動に回復の動きが見られていたが、徐々に落 ち着いた気配となっている。借地が多く、背後地では取引が散見されるが、表の通りでは取引が極めて少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、駅や官公庁施設に近く、テナント収益の見込めそうな立地であるが、交通量は多くなく閑静な地域環境で あり、低層の自用店舗等や住宅を主とし、テナント用建物は中古物件のみである。比準価格は、自用の店舗等として代 替性が認められる、比較的新しい事例を用いて検討しており、当該地域の特性や動向、市場性等を適切に反映した実証 的な価格である。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相馬 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 97.4] [101.0] 100 40,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業地の取引数は少ないが、売り急ぎの様子 は見られない。近年はビジネスホテル等の立 地が多く見られたが、宿泊客の減少傾向が見 られる。 駅利用者数は着実に回復傾向にあったが、コ ロナ禍を反映して大きく減少した。合同庁舎 、駅、大工場から近く、飲食店の入れ替わり は散見される。 角地であるが競争力への影響は少ない。個別 的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％